投资要点

    　　业绩有所下滑 ，主因结转规模和结转利润率不及预期。2021 年公司实现营收992.32 亿元，同比增长18.16%，实现归母净利润94.10 亿元，同比下降9.50%。业绩增速低于营收增速主因市场下行及疫情影响结转规模和利润率不及预期，全年地产业务结算毛利率19.65%，同比下降13.91pct。

    　　保持较高分红比例。公司连续多年现金分红率保持在30%以上。2021 年分红率为30.23%，每股分红0.63 元，按4 月22 日收盘价计算，股息率为4.58%。

    　　公司销售、拿地、融资表现突出，受益于地产供给侧改革：

    　　2021 年销售逆势增长，排名快速提升。得益于公司过往优异的拿地策略和灵活的供货安排，2021 年公司销售表现仍亮眼，实现销售金额2867 亿元，同比上升18%，销售面积1377 万方，同比上升15%，克而瑞排名较去年提升2 名至11 名。

    　　拿地较稳健，利润率有保障。2021 年新增土储1636 万方，拿地金额1309 亿元，拿地力度46%；其中一二线投资占比65%，一线占比34%，项目质地优异。且当前行业竞争格局优化，公司利润率有一定保障。2021 年三季度以来公司结算利润率已有改善，四季度单季度毛利率24.79%，环比提升5.5pct。2021 年下半年至今公司拿地溢价率5.63%，2020 年和2021 年上半年分别为12.85%、19.29%，溢价率下降，拿地利润率边际改善。

    　　融资优势明显，财务结构稳健。1）融资渠道畅通且成本较低。至2021 年末，公司债务融资余额1256 亿元，同比增长11.2%，综合融资成本4.56%，同比下降0.18pct。2）三道红线持续达标。截至2021 年末，公司扣除预售账款资产负债率为67.6%，净负债率为55.2%，剔除受限资金后现金短债比为1.4。

    　　金地物业内在价值丰厚，稳定现金流业务快速发展。截至2021 年末，金地物业线下合约面积超3.3 亿方外拓占71%，线上SaaS 平台服务社区约3800 个，规模快速扩张。

    　　商办、产业、租赁性住宅业务等持有型物业也快速发展，贡献稳定现金流。

    　　投资建议：金地集团拿地把握指标原则，利润率有一定保障。公司融资优势明显，受益供给侧改革。金地物业内在价值丰厚。我们维持公司盈利预测，预计22 年、23 年EPS 分别为2.21 元和2.35 元，按照4 月22 日收盘价计算，对应PE 分别为6.2 倍和5.9 倍。

    　　风险提示：房地产调控超预期，大幅度收紧按揭等居民杠杆。