老牌龙头房企，再谋跨越发展。金地集团成立于1988 年，是最早开启并完成全国化布局的粤系房企之一。从公司的成长历程来看，可以分为“起步”、“全国化”、“多元化”和“跨越发展”四个阶段。两大险资入主后，公司原管理层仍占据董事会9 席中的6 席，具备较大的经营自主权。近5 年公司营收和归母净利润的复合增速分别为12.3%、8.5%，分红率维持在30%左右的高水平。

    规模成长处于正向循环。2016 年起公司的销售增速重归快车道。

    2016 至2021 年销售金额CAGR 达23.3%。2021 年实现签约金额2867 亿元，同比增长18.2%，表现显著强于大市，百强房企排名也提升至11 位。2022 年一季度，公司排名继续提升至第8 位，全年有望跻身行业前10。这主要得益于公司近年来“深耕核心+适当拓展”的布局策略。同时良好的销售回款也推动了公司积极拿地，2017 至2021 年连续5 年保持了45%以上的拿地强度。

    盈利能力具备长期优势。由于公司2019 年1.9 的房地比是近年来低点，2020 至2021 年上行至2.3-2.4，预计结转毛利率自2022起有望触底回升。公司对于利息资本化率、投资性房地产公允价值计量等方面的财务处理审慎，成本管控能力也在不断精进，2021 年中期销售管理费用率降至2.1%。公司稳居“绿档”，融资成本仅为4.65%，近年来通过向合作方提供资金获得了可观的利息收入。这都将助力公司长期盈利能力维持在较高水平。

    多元化板块发展势头良好，协同效应显著。公司的多元化板块2021 年中期实现收入39 亿元，同比增长40.3%，占营收比重达11.7%。当前公司已经形成了从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端的物管、商业、产园运营的全产业链布局。

    维持买入评级，上调目标价至23.80 元。我们维持公司2021-2023年的EPS 预测为2.10/2.38/2.71 元，根据可比公司2022 年的PE估值为8X，考虑到公司的成长潜力我们给予20%的估值溢价，即10X 的估值水平，上调目标价至23.80 元（原目标价为16.66 元）。

    风险提示：扩张不及预期；疫情反复影响销售和结转。