我们认为,公司的高信用不仅意味着资金成本优势扩大,从而巩固公司盈利能力,更阶段性促进了销售相对表现,赢得了客户的信任。我们相信,公司的相对市场排名有望上升。

    销售增速位居行业前列。2021 年11 月公司实现签约面积80.3 万平米,同比增长1.8%;实现签约金额174.3 亿元,同比增长14.5%,公司是少数11 月单月可以实现销售增长的公司。2021 年1-11 月公司实现签约面积1,242.4 万平米,同比上升23.6%;实现签约金额2,626.5 亿元,同比上升27.9%。公司良好的产品口碑、积极的推盘策略共同助力销售增长。但更重要的则是消费者普遍不担心公司产品的交付问题,所以更青睐购置公司产品。根据CRIC 中国房企销售排名,2021 年1-11 月,公司在行业中排名第10,2019、2020 年则分别为第14、第13 名,公司的排名正在提升。

    继续兑现市场化低成本融资的能力。2021 年8 月,公司完成4.8 亿美元绿色美元债的发行,发行价格为99.862%,期限3 年期,发行利率为4.95%。2021 年10 月和12 月,公司分别完成2021 年第六期、第七期中期票据各15 亿元的发行,发行期限均为3 年,发行利率分别为4.17%、4.04%。所谓信用优势,不是一朝一夕所能锻造。在地产信用债蜜月期结束之后,我们预计只有少数公司可以保留信用融资能力,并获得较长期限无抵押的负债。我们认为,公司就是这少数企业之一。

    四季度拿地比较谨慎。四季度以来公司仅在北京等个别城市拿地,项目获取谨慎。这确实也符合当前市场的基本情况。我们认为,随着地方土地出让压力持续增加,地方政府在土地拍卖起始地价、销售限价、付款周期方面的让步应该会更为明显,公司后续可能会有一些拓展的机遇。

    综合的空间运营和服务能力值得期待。公司产城业务聚焦一二线城市,不盲目铺开规模,累积了良好的服务口碑。公司的商管业务则持续增加商场数量,累积了团队。金地物业是中国最具第三方拓展能力的品牌物管企业之一,不仅基础服务颇具影响力,和智慧生活相关的增值服务也颇有特色,处于中国物业管理的第一集团之列。

    风险因素:公司经营区域过分分散,单城市深耕能力可能不足的风险;房地产市场超预期下行的风险。

    投资建议:我们认为,公司的高信用不仅意味着资金成本优势扩大,从而巩固公司盈利能力,更阶段性促进了销售相对表现,赢得了客户的信任。我们相信,公司的相对市场排名有望上升。我们维持公司2021/2022/2023 年EPS 预测2.31/2.33/2.34 元。考虑到现在距离市场复苏越来越近,且高信用地产企业的未来发展相对优势预计越来越大,我们小幅上调公司估值到2021 年7 倍PE,即16.20 元/股的目标价格,维持公司“买入”的投资评级。