1Q21 业绩低于我们预期

    　　金地集团公布1Q21 业绩：营业收入73.3 亿元，同比下降0.1%，归母净利润5.6 亿元，同比下降56%，低于我们预期（主要因结算进度低于预期），扣非归母净利润5.32 亿元，同比增长62%。

    　　低结算及高资产处置基数致业绩结构性下滑。公司期内地产结算收入偏低，其中并表结算同比下跌0.1%，非并表结算（合联营企业投资收益）同比下跌31%至6.7 亿元。税后综合毛利率较1Q20上行1.3ppt 至26.4%，与2020 年基本持平。公司去年同期将深圳金地工业区的投资性房地产及固定资产全部移交城市更新实施主体并确认处置收益，致公允价值变动和资产处置收益基数偏高，导致1Q21 归母净利润同比降近六成。

    　　现金回款大幅增长，财务指标延续稳健。公司一季度销售商品、提供劳务现金回款同比增长163%至234 亿元，一季度末现金短债比1.1 倍，净负债率68%，剔除预收款资产负债率70%，延续稳健。

    　　2021 年1 月，境外子公司金地永隆首次设立规模为20 亿美元的中期票据计划并已于香港联交所上市。

    　　发展趋势

    　　开年销售额保持高增，全年料延续15%同比增长。公司一季度实现签约金额687 亿元，同比增长143%，较1Q19 增长103%，创历年一季度新高；签约面积298 万平，同比增长134%。我们预计公司全年可售货值约4600 亿元（滚存1800 亿元+新推2800 亿元），以去化率60%估算，公司能够顺利实现2800 亿元销售目标，对应同比增速15%（2020 年同比增长15%），一季度已完成目标的25%。

    　　二季度起拿地料边际提速。公司一季度获取土地22 宗，新增土储面积同比增长102%至302.3 万平，总投资金额同比增长65%至174.4 亿元（1Q20 受疫情影响拿地基数偏低），对应拿地强度25%（1Q21 为37%，2020 年56%）。我们估算公司当前总可售货值8000亿元左右，约能覆盖3 年左右销售增长。我们预计公司二季度起拓储将边际提速，维持土储充裕度以支撑销售额中长期稳健增长。

    　　全年业绩料实现稳增，毛利率仍有边际下降压力。公司2021 年计划竣工面积1362 万平（同比增长23%），一季度已竣工120 万平，同比增长44%。我们认为季度波动不影响公司收入增长趋势，全年营业收入同比料增两成。但考虑到部分低毛利项目尚未结算，我们预计公司2021 年毛利率仍将延续边际下降趋势，税后综合毛利率可能降至25%以下（2020 年下降4.8ppt 至26.3%）。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2021/2022 年每股盈利预测不变，公司当前股价交易于4.8/4.4倍2021/2022 年市盈率，维持跑赢行业评级和目标价15.44 元不变，对应6.0/5.4 倍2021/2022 年目标市盈率和25%上行空间。

    　　风险

    　　主要布局城市调控政策超预期转紧；结算进度和利润率不及预期。