事件：公司公告2020 年度业绩，2020 年度公司实现营业收入839.82 亿元，YOY +32.42%；实现归母净利润103.98 亿元，YOY+3.20%；实现基本每股收益2.30 元/股，YOY +3.14%。

    　　业绩增速自Q2 逐季度提升：期内公司实现营业收入839.82 亿元，YOY +32.42%，增速较上年同期提升7.33pct；实现归母净利润103.98 亿元，YOY +3.20%，较上年同期收缩21.21pct。分季度看，Q1、Q2、Q3、Q4 分别实现营收73.4、125.4、205.6、435.43 亿元，对应增速分别为-34.0%、+10.3%、+2.6%、108.5%；分别实现归母净利润12.9、16.9、20.1、54.1 亿元，对应增速分别为-13.7%、-20.8%、+12.1%、16.24%，季度间表现分化较大，其中归母净利润自二季度以来，增速环比逐步提升。期内公司归母净利润增速低于营收增速，整体销售毛利率收缩7.70pct 至33.12%，归母净利率较上年同期收缩3.51pct 至12.38%，其中：1）期内毛利率有所下滑：期内公司毛利率下滑7.70pct 至33.12%，其中房地产开发业务毛利率33.56%，较上年收缩7.7pct；物业管理毛利率9.54%，较上年收缩0.17pct；物业出租毛利率74.58%，较上年收缩4.04pct。毛利率分区域看，华南（39.12%）、华北（34.41%）、华东（36.04%）、华中（34.60%）、西部（24.41%）、东北（43.42%）、东南（23.50%），东北、华南、华东三大区域毛利率较高。2）税金比例下降：主要由于本期营业收入增加、土增税减少导致税金及附加/营收比重收缩2.9pct至6.8%。3）期内三费率下降：期内公司三费率整体收缩2.70pct 至7.03%，其中销售费率、管理费率、财务费率分别为2.54%、5.09%、-0.60%，较上年同期分别收缩0.79pct、收缩1.15pct、收缩0.76pct，因利息收入超过利息费用导致财务费用率为负。若销管费率以销售金额为分母，则销售费率、管理费率分别为0.88%、1.76%，较上年分别收缩0.12pct、收缩0.12pct。4）投资收益较上年有所下降：投资收益期内实现38.23 亿元，较上年下降36.03%。5）资产减值损失6.40 亿元，占归母净利润比重6.16%。

    　　三条线达标：期末公司有息负债规模1130.01 亿元，较上年末增加19.3%，债务指标上看，期末公司资产负债率76.59%，较上年末提升1.19pct，剔除合同负债的资产负债率68.51%，较上年末提升1.35pct，低于70%合格线；期末净负债率62.53%，较上年末提升2.30pct，低于100%合格线；债务结构上，银行借款占比49.52%、公开市场融资占比44.32%、其他融资占比6.16%；期限结构上，长期债务占比63.28%，债务期限结构合理。

    　　此外，公司平均债务融资加权成本为4.74%，较上年收缩0.25pct。期末公司货币资金541.97 亿元，现金短债比1.21（剔除受限资金后），高于100%合格线。

    　　年内拿地积极性高、销售目标增速15.4%：公司期内实现签约面积1194.8 万方，YOY+10.73%，签约金额2426.8 亿元，YOY+15.23%。期内获取116 宗土地，总投资额1350 亿元，权益投资额697 亿元，新增土地储备约1657 万方，新增权益土地储备813万方，对应金额、面积权益比例分别为51.63%、49.06%；拿地力度为55.63%，全年拿地积极性高。此外，公司给予2021 年销售目标2800 亿元，目标增速15.4%。

    　　投资建议：公司2020 年营收稳增，毛利率及归母净利率有所下滑；期内三条线均达标，为绿档企业；公司拿地积极性较高，为后续业绩提供了增长空间。根据公司业绩表现及未来指引，我们预计上调公司21-23 归母净利润，分别为112.38、123.64、138.50 亿元（前值108.93、119.50、128.82 亿元），对应EPS 为2.49、2.74、3.07 元/股（前值2.41、2.65、2.85 元/股），维持“买入”评级。

    　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观价格波动