我们认为，公司聚焦一二线，匹配公司产品力强，资金成本低的事实。未来公司盈利能力有可能下降，但更稳定的土地供给环境对公司更有利。公司亦坚持科学筑家，对科技的重视不仅推动开发流程优化，产品质素优化，也在推动产城业务发展。我们维持公司“买入”的投资评级。

    　　结算毛利率下滑拖累业绩增速，归母净利同比+3.2%。2020 年，公司实现营业收入839.82 亿元，同比+32.4%，房地产结算结算收入751.78 亿元，同比+31.0%。2020 年，公司房地产项目结算面积和结算单价均有明显增长，但结算毛利率下滑为33.56%，较2019 年下降7.7 个百分点。同时，实现公司投资收益38.23 亿元，较2019 年减少21.53 亿元。结算毛利率的下滑和投资收益的降低，是拖累业绩增速的主要因素。最终公司实现归母净利润103.98 亿元，同比+3.20%。公司2020 年计划现金分红每股0.7 元，当前股息率超过5%。

    　　销售与土储均足，保证未来结算增长空间。2020 年，公司实现签约面积1194.8万平方米，同比+10.73%，金额2426.8 亿元，同比+15.23%，增速位于TOP20房企前列。公司继续坚持“深耕一线城市及核心二线城市”的发展策略，通过招拍挂、旧城改造、合作、收购等手段多元化拿地。2020 年，总投资约1,350亿元，权益投资约697 亿元。新增土地储备约1,657 万平方米，权益储备约813万平方米，一二线城市的新增土地储备占比约66%。截止2020 年末，公司总土地储备约6,036 万平方米，权益土地储备约3,203 万平方米，约相当于公司5年的销售总额，其中一、二线城市占比约为71.2%。

    　　品牌实力雄厚，信用水平优秀。在房地产融资收紧的当下，公司凭借长期稳定的财务历史，和良好的信用市场形象，继续保持低融资成本优势。公司与各主要银行均建立了长期、稳固的战略合作关系，截至2020 年末，公司债务融资余额为1130.01 亿元，加权平均成本为4.74%。公司财务指标均为于三道红线之下。期末货币资金541.97 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21 倍。剔除预收款项后的资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%。

    　　科学赋能，服务升维。公司坚持科学筑家，对科技的重视不仅推动开发流程优化，产品质素优化，也在推动产城业务发展。金地物业始终维持了较高的服务满意度，位居物业服务百强品牌价值榜单第二名。金地物业2020 年实现收入40.82 亿元，同比+33.2%，合约面积则突破2.7 亿平方米。我们认为，凭借强大的品牌，以及整个集团对科技的重视，金地物业可能迎来品牌和效率升维的阶段，未来有望跻身中国物业管理第一集团。

    　　风险因素：公司土储权益比较低的风险。部分项目盈利能力较低的风险。

    　　盈利模型匹配公司质素，维持公司“买入”的投资评级。我们认为，公司聚焦一二线，是匹配公司产品力强，资金成本低的事实。未来公司盈利能力有可能下降，但更稳定的土地供给环境对公司更有利。2021 年公司计划竣工面积增速超过23%，收入增长确定性较高。根据公司销售和结算节奏，我们调整公司2021/2022/2023 年EPS 预测至2.64/3.00/3.25 元（原预测2021/2022 年EPS预测为3.05/3.33 元），给予公司2021 年7 倍PE 估值，目标价18.48 元/股。