投资要点

    事件：2021年 4 月16 日，金地集团发布2020 年年报。公司实现营收839.82 亿元，同比增加32.4%；实现归母净利润103.98 亿元，同比增加 3.2%；实现基本每股收益为2.30 元，同比增长3.14%；实现加权平均净资产收益率18.55%，同比下降1.59 个百分点。

    点评：

    业绩稳健增长，毛利率有所下行。2020 年，公司实现营业收入839.82 亿元，同比上升32.4%，实现归属母净利润103.98 亿元，同比增长3.2%。归母净利润增速低于营收增速的主要原因是：盈利能力有所下滑，2020 年综合毛利率32.85%，其中房地产开发业务毛利率为33.56%，比上年降低7.7 个百分点。

    保持较高分红比例。公司始终保持较高分红比例，上市20 年累计现金分红率达27%。2020年分红率为30.39%，每股分红0.7 元，按照2021 年4 月16 日收盘价计算，股息率为5.83%。

    销售增长靓丽，拿地较为积极。2020 年公司实现签约面积1194.8 万方，同比增长10.73%；实现签约金额2426.8 亿元，同比增长15.23%。公司拿地较为积极，全年新获取项目116个，新增土地储备1,657 万平方米，总投资额1350 亿元，拿地金额占销售金额的比重为56%。截至2020 年末，公司总土储约6,036 万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。

    三条红线持续达标，财务结构稳健。截至2020 年末，公司扣除预售账款资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比为1.21，三条红线持续达标。截至2020 年末，公司总债务余额为1130.01 亿元，债务融资加权平均成本为4.74%，长期负债占全部有息负债比重的63.28%，财务结构稳健。

    稳定现金流业务到达临界点。

    1、金地物业：1）规模快速增长，2020 年公司实现物管营收40.8 亿元，同比增长33.2%；线下合约面积突破2.7 亿平米，同比增长35%，新增外拓合约面积超6700 万平米。2）平台化能力突出，2020 年金地物业SaaS 平台产品迭代更新，发布了智慧城市服务平台1.0版本，官网披露线上公司线上在管面积达3 亿平；3）客户服务质量连续9 年蝉联全国第一，根据权威机构盖洛普调研结果，金地物业客户满意度达97%，连续9 年名列第一。4）业态迎来突破，公司中标首个“物管园区”试点深圳莲花山公园项目及东莞、罗湖、龙岗等城市服务标杆项目，商业物业快速拓展，城市服务有所突破。

    2、持有型物业初具规模，其他业务有序推进。2020 年公司物业出租营收10.1 亿元，同比增长4.37%，威新产业公司的经营实力跻身行业前十。公司代建、体育、教育、大健康等其他业务也在有序推进，可贡献稳定现金流。

    投资建议：金地集团稳定现金流业务到了临界点。金地物业实力雄厚，估值有较大提升空间。此外，公司三道红线持续达标，土储丰富。根据年报，我们调整公司21-22 年EPS 为2.42 和2.54 元，以4 月16 日收盘价计算，PE 分别为5.0 倍和4.7 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：居民按揭等大幅收紧，保险股东变动。