受毛利 率下行、减值影响，归母净利润有所亏损。2022 年全年公司实现营业收入479.2 亿元，同比减少29.3%；实现归母净利润-4.6 亿元，扣非后归母净利润-22.7 亿元。归母净利润亏损的主要原因为：1）销售毛利率下降：2022年公司销售毛利率为16.6%，同比下降3.2 个百分点；2）公允价值变动、信用减值损失：2022 年公允价值变动净收益-5.4 亿元，信用减值损失-4.9 亿元；3）少数股东损益影响：2022 年少数股东损益13.8 亿元，占比净利润150.2%。

    　　2023 年一季度业绩仍承压。2023 年一季度公司实现营业收入36.4 亿元。同比增长54.9%；实现归母净利润-9.4 亿元，扣非归母净利润-9.5 亿元。受毛利率下行、投资净收益亏损等影响，归母净利润仍旧亏损。

    　　立足北京市场，销售排名提升明显。2022 年公司实现签约金额870 亿元，同比-26.3%；实现签约面积318 万方，同比-21.5%，销售回款1047 亿元，行业排名提升17 位至21 名。公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。2023 年一季度公司实现签约金额177亿元，同比-12.0%；实现签约面积74 万方，同比+16.5%。

    　　拿地谨慎，聚焦核心城市。2022 年全年公司拿地总金额139.7 亿元，同比减少66.8%，拿地力度16.1%，同比减少19.5 个百分点，权益比例72.6%，同比上升14.3 个百分点。城市结构上，2022 年公司拿下四块地，其中北京三块。截至2022 年期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170 个，总建筑面积超4600 万方。2023 年一季度公司拿地金额为27 亿元，拿地力度15.2%，权益比例100%，新增一地块位于北京。从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。

    　　三道红线有所改善，有息负债规模稳步降低。截至2022 年末，公司三道红线居“橙档”，相关指标较去年末均有所改善。面对融资端的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。2022 年公司累计发行各类债券产品近244 亿元。在保障资金安全的前提下，有息负债规模稳步降低。2022年全年累计新增债务融资416.8 亿元；累计归还到期负债515.4 亿元，合并范围减少融资22.9 亿元，带息负债规模较年初降低121.5 亿元。2023 年一季度，公司发行公司债50 亿元，中期票据56 亿元。

    　　投资建议：首开股份销售排名显著提升，跃升至21 名；拿地聚焦核心城市，拿地力度有望提升；融资渠道通畅，三道红线指标有所改善。我们预测公司2023-2024 年EPS 为0.10 元、0.28 元，以2023 年5 月5 日收盘价计算，对应的PB 为0.4 倍和0.4 倍，首次给予“增持”评级。

    　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期、融资环境恶化。