核心观点：

    　　1 月成交同比下降，重仓市场边际改善。根据克而瑞数据，23 年1 月首开股份实现销售金额28 亿元，受春节假期等因素影响同比下降35%，对应销售面积10 万方，同比下降33%，销售均价28384 元/平，同比下降3%。近期情况来看，22Q4 公司实现销售金额同比增长1.5%，增速高于同期百强房企（-30%），也较公司前3 季度的-27%、-39%、-21%有明显改善，销售总体趋势向好。近期北京等公司重仓市场情绪及成交边际改善，其中北京春节后20 天新房、二手房成交面积较22年同期分别增长1%、21%，较19 年同期则增长53%、46%，改善明显，随着重仓城市进入复苏通道，公司未来销售有望随之修复上行。

    　　土地投资谨慎，在手土储充足核心。23 年1 月公司无新增土地，22 年共新增4 宗土地，总地价139 亿元，对应拿地力度为16%，较20 年、21 年50%左右的拿地力度有较大下降，但在行业中仍处于中上水平，且拿地质量有明显提升，新增土储毛利率达35%。土地储备方面，公司截至22H1 未结算土储去化周期4.0 年，其中北京面积占比36%，一二线城市占比82%，储备充足且核心，随着销售及融资持续改善，公司或在关注土地质量的同时提升拿地力度，关注公司后续拿地情况。

    　　盈利预测与投资建议。受疫情干扰开发业务进度不及预期、利润率下降、合联营公司亏损及交易性金融资产公允价值下跌等因素影响，公司预计22 年归母净利润亏损10-15 亿元。考虑到疫情影响减弱、开发进度回归正轨，高毛利项目进入结算周期，公司23 年有望扭亏，预计23-24 年归母净利润分别为4.5 亿元/9.5 亿元，给予公司23E 归母净资产合理估值0.6 倍PB，对应合理价值7.05 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。北京市场改善不及预期；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善速度不及预期；融资环境恶化等。