1H19 业绩大超预期

    公司公布1H19 业绩：营业收入232 亿元，同比增长32%；归母净利润21 亿元，同比增长54%，超出业绩预增公告（17 亿元，同比增长25%）29 个百分点，对应每股盈利0.73 元。

    业绩增逾五成主要因高毛利项目占比显著提升。期内房地产开发业务收入同比增长33%至228 亿元，其中京外地区收入占比提高至54%（去年同期28%）。结算毛利率同比提高23 个百分点至44%，其中北京地区/京外地区分别提高28/12 个百分点至45%/43%，综合税后毛利率提高至33%（去年同期17%）。因公司期内结算景粼原著（25%）、首开华润城（34%）、福州香槟国际（40%）等低权益占比项目，少数股东损益增长至21 亿元（去年同期2 亿元），占净利润的51%（去年同期12%），最终归母净利润同比增长54%至21 亿元。

    净负债率处高位，融资成本低，关注短期债务偿付压力。公司期末净负债率较年初上行6 个百分点至218%，货币资金下降28%至236 亿元，仅为一年内到期有息负债的0.70 倍（年初0.85）。期末公司融资成本5.38%（年初5.36%），处于较低水平。

    发展趋势

    前七月销售增近四成，全年销售额料超目标。公司1~7 月累计签约面积同比增长25%至179 万平方米，签约额同比增长38%至511亿元。我们预计公司下半年可售货值超1000 亿元，保守估计下半年销售额超500 亿元，全年销售额料超1010 亿元的销售目标。

    上半年拿地端提速，土储充裕。期内公司新增土地储备141 万平方米（去年同期50 万平方米），其中京内项目占比14%（去年同期21%）。我们估算公司期末可售土储约1900 万平方米，对应可售货值超4500 亿元，相当于2019 年销售目标的4.5 倍。期末公司土储权益占比约60%。

    盈利预测与估值

    维持2019/2020e 每股盈利预测不变。公司当前交易于5.1/4.5 倍2019/2020e 市盈率。维持中性评级和目标价8.60 元，对应6.0/5.3倍2019/2020e 目标市盈率，较当前股价存在17%的上行空间。

    风险

    融资环境超预期趋紧；重点布局城市去化不及预期；公司交付推盘进度不及预期。