投资要点：

    1.事件

    公司发布了2018 年年度报告。报告期内，公司实现营业收入397.36亿元，同比增长8.31%；公司实现归属上市公司股东的净利润31.67 亿元，同比增长36.8%，扣非后归属上市公司股东的净利润为28.06 亿元，同比增长180.38%；公司基本每股收益为1.07 元，同比增长49.66%。公司的利润分配预案为：以2,579,565,242 亿为基数，向全体股东每10 股派发现金红利4 元（含税），送红股0 股（含税），不以公积金转增股本。

    2.我们的分析与判断

    （一）净利润高速增长，业绩保障可期

    2018 年公司实现营业收入397.36 亿元，同比增长8.31%，其中京内业务占比达55.21%；实现归母净利润31.67 亿元，同比增长36.8%；公司净利润持续高增长，扣非归母净利润增长180.38%，反转连续两年下降趋势。净利润增速高于营收增速的主要原因是公司投资性收益达14.16亿元，同比增长34.9%。净资产收益率达10.4%，同比增长27%，盈利能力显著提升。公司实现预收账款逐年增加，2018 年底达631.44 亿元，同比增速达22.38%，为公司未来业绩增长提供可靠保障。

    （二）销售首破千亿，重点布局一二线城市

    2018 年，公司实现合同销售面积377.56 万平方米，同比增长27.97%，合同销售金额为1007.27 亿元，同比涨幅高达45.58%，成功跻身千亿房企之列。分区域看，公司继续保持北京市场销售领军地位，长江经济带地区销售贡献逐渐提升。2018 年公司新增土储项目28 个，总建筑面积379.95 万平方米，其中京内项目共17 个，建面257.25 万平方米，占比达67.71%，京外主要布局天津、苏杭、成都、深圳等重点一二线城市。公司作为市属房地产国企领军者，继续发挥参与北京棚改的独特优势，棚户区改造项目总用地1589.12 万平方米，总投资额447.33 亿元，着力推进棚改危改旧改。

    （三）深耕京内市场，乘风国改提升竞争力

    深化国资国企改革作为北京市2019 年政府工作报告重点内容之一，公司与房地集团合并重组落地，市属国企内部资源整合与重组，有利于提升市场集中度，扩大公司市场竞争力。公司建立多层次激励约束机制，追求“高绩效，高回报”理念，适应市场化竞争。作为国企担当，大力推广“城市复兴”理念，服务首都城市发展战略。积极参与北京市副中心建设，大力开展通州副中心的产权房开发项目；借力2020 年北京冬奥会，推进速滑馆“冰丝带”项目建设；积极推进世园会首开展园建设。

    （四）杠杆水平稳定，融资成本具优势

    公司的资产负债率为81.58%，较2017年提高了1.2个百分点，杠杆仍稳定在公司历史平均水平。公司2018年继续保持AAA级企业主体评级，整体平均融资成本为5.36%，位于行业较低水平，显示出卓越的融资优势。2018年公司货币资金为327.39亿元，占总资产比例达11.23%，同比上涨44.55%，经营、筹资活动现金流实现净流入，保障公司稳健经营。

    3.投资建议

    公司营收稳步增长，业绩表现靓丽，预收账款高增长保障未来业绩；首次跨入销售千亿级房企行列，逐步布局京外一二线城市，继续发挥京市属国企优势，推进棚改危改旧改；作为国改重要标的，通过资源整合推动公司转型升级。基于对公司开发项目储备以及对公司布局市场销售行情的考虑，我们预计公司2019-2020 年的每股收益分别为1.38、1.60 元。以4 月12 日10.12 元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7.3、6.33 倍。参照可比公司估值水平，公司2019 年的动态市盈率为7.3 倍，低于均值9.15 倍，具有吸引力，给予首次“推荐”评级。

    4.风险提示

    政策调控风险，房价大幅下跌风险等。