事项：

    4 月8 日，首开股份发布2018 年年度业绩快报，公司预计2018 年度实现营业收入397.4 亿元，同比增长8.3%；实现利润总额58.2 亿元，同比增长11.6%；实现归属上市公司股东的净利润31.7 亿元，同比增长36.8%；对应每股收益1.07 元，同比增长49.7%；2018 年公司加权平均净资产收益率11.9%，较上年+3.4pct；此外，公司19 年1 季度实现签约金额102.7 亿元，同比增长2.5%。

    评论：

    18 年预告业绩+37%、超市场预期，估算预收款754 亿、覆盖率达1.9 倍18 年预告营收397.4 亿元，同比+8.3%；营业利润57.2 亿元，同比+8.7%；利润总额58.2 亿元，同比+11.6%；归母净利润31.7 亿元，同比增长36.8%，明显超市场预期；对应每股收益1.07 元，同比+49.7%；其中Q4 单季度营收190.6亿元，同比-11.3%，占比全年营收48.0%，归母净利润14.4 亿元，同比-1.0%，占比全年业绩45.3%。公司业绩超预期主要源于：归母净利润增速高于利润总额增速或表明京外项目结转占比提升致少数股东权益占比出现明显下降。此外，公司3 季度末预收款已达607.1 亿元，考虑Q4 中191 亿元的结算以及338亿元回款估算（按照Q4 销售额483 亿元的70%估算），预计18 年末预收款将达754 亿元、同比+46%，覆盖18 年营收高达1.9 倍，充分保障业绩稳定。

    18 年销售达1,007 亿、同增46%，强一二线布局赋予19 年销售高弹性18 年实现签约金额1,007.3 亿元，同比+45.6%，超年初1,000 亿销售计划1%，为全国首家销售破千亿的地方国资房企；实现签约面积377.6 万方，同比+28.0%；对应销售均价26,678 元/平米，同比+13.8%；18 年销售高增主要源于一二线城市政策边际效应减弱下市场有所复苏以及公司南方地区销售贡献逐渐提升。19 年1 季度实现签约金额102.7 亿元，同比+2.5%，实现签约面积41.7万方，同比+10.0%。18 年末公司未结土储1,858 万方（对应货值达4,600 亿），77%位于强一二线城市（其中北京占比31%），在目前一二线市场持续回暖以及北京预售证价格监管有所放松背景下，预计公司19 年销售表现或将持续优异。

    北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出18 年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创成为首家股权激励计划获批市属国企，北京国企改革推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14 家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。

    投资建议：业绩高增超预期，京国改核心标的，重申“强推”评级首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。鉴于公司业绩超预期增长以及高预收款锁定率，我们将公司2018-20 年每股收益预测分别上调为1.23、1.41、1.62元（原值1.04、1.25、1.50 元），目前PE 为6.8 倍、NAV 折价达58%，按19年目标PE9.0 倍，上调目标价至12.67 元，重申“强推”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金放松不及预期。