事项：

    8 月29 日晚，首开股份发布2018 年半年报，公告实现营业收入175.5 亿元，同比增长57.1%；实现归属上市公司股东的净利润13.8亿元，同比增长337.4%；基本每股收益0.45 元，同比增长583.5%。

    评论：

    上半年业绩同比+337%，小幅超预期，源于结算加速、投资收益大幅提升18H1 公司实现营业收入175.5 亿元，同比+57.1%，较预告167.5 亿元略超4.8%；归母净利润13.8 亿元，同比+337.4%，较业绩预告12.2 亿元超13.1%；每股收益0.45 元，同比+583.5%；营收和业绩大增且均创历史新高。18H1 公司业绩表现亮眼源于结算加速、营收增长较快、通过联营、合营实现投资收益大增以及去年同期低基数效应凸显。毛利率和净利率分别为21.6%和7.9%，分别同比-5.7pct 和+5.1pct；三项费用率合计8.3%，同比-2.4pct，其中销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为2.0%、2.4%、3.9%，同比分别-0.7pct、-0.7pct、-1.0pct，三项费用率得到优化。公司净资产收益率4.7%，同比+3.6pct，源于净利率提升、杠杆加大。

    上半年销售额同比-20%，积极开工预示推盘放量、或推动下半年销售改善18H1 公司实现签约销售金额307.8 亿元，同比-19.7%；签约销售面积120.4 万平米，同比-19.3%；销售回款279 亿元；分别完成半年分解计划的104%、94%和101%，销售预期基本完成。18H1 公司实现开复工面积1,390 万方，同比+28%；新开工面积297 万方，同比+33%；竣工面积123 万方，同比+34%；公司全年计划新开工596.3 万平米，同比+6.4%。截至18H1 末，公司预收账款达515.6 亿元，可覆盖17 年结算收入143.1%，可结算资源较多。考虑到公司新开工、竣工均提速，预计下半年公司推盘力度或将有所加大，推动后续销售改善，并且下半年结算保持较快速度。

    上半年拿地谨慎，布局仍以一二线城市为主，多元融资、杠杆率稳中略升18 年上半年公司新增北京、深圳、天津、苏州、成都等后续项目5 个，计容建面50.0 万平米，同比-81.2%，对应总地价73.6 亿元，同比-87.8%，公司拿地仍以北京为核心，并拓展核心一二线城市，资源优质；同时，公司在北京地区棚改工作有序推进，逐步形成规模。18H1 公司新增融资共计约232.5 亿元，其中房地产开发贷款和信托贷款共计约92.1 亿元，中期票据25 亿元，短期票据15 亿元，超短期票据10 亿元，平安首开丽亭宝辰信托受益权资产支持专项计划（ABS）14.4 亿元，保险债权投资计划76 亿；上半年公司累计归还各项贷款190.8 亿元，当期净增融资规模41.7 亿元。截至18H1 末，资产负债率、净负债率分别为80.8%、176.4%，较17 年末分别+0.2pct、+1.0pct，杠杆略升。

    投资建议：业绩靓丽，开竣工积极，维持“推荐” 评级首开股份作为北京龙头国资房企，通过棚改、多方联合等各种方式在京内积极拿地，公司在北京国资房企整合中整合优势明显。18H1 末公司预收账款516亿元，可覆盖17 年全年结算1.43 倍，业绩锁定性较高。我们维持公司2018-20年每股收益预测1.10、1.31 和1.48 元，目前股价对应18-20 年PE为6.1/5.1/4.5倍，目前PB 仅0.58 倍，维持目标价7.70 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧