投资建议

    　　我们将华夏幸福投资评级由跑赢行业下调至中性，目标价下调32%至11.09 元，对应3.0/2.7 倍2021/2022 年市盈率和7%的下行空间。理由如下：

    　　“三条红线”新规施压公司负债端。截至2020 年三季度末，公司有息负债规模达2185 亿元，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，属于“三条红线”规定中的红档房企。我们在近期发布的报告《拨云见日，去伪存真：数说“三条红线”》中对26 家样本房企的达标过程进行了推算。

    　　结果显示，为实现降档目标，华夏幸福未来年份拿地强度将下降，存量土储规模难以提升，土储覆盖倍数维持在1.3 倍左右；同时，公司存量土储质和量上存在不足，我们估算公司当前未售货值约1300 亿元，仅能覆盖未来1 年左右的销售额，存量土储中三四线城市占比75%，环京地区占比52%，去化难度偏高，共同导致销售增长可能失速（2019 年公司房地产销售额同比下降20%，1-3Q20 同比下降61%）。此外公司存量的住宅、商办项目以及产业园区后续仍有大量刚性开发支出，我们预计公司经营性现金流将持续承压，转正难度较大（2019 年公司经营性现金流出318 亿元，1-3Q20 流出251 亿元）。

    　　业绩对赌难达成，盈利增长料承压。根据业绩对赌协议，公司2020 年须实现归母净利润180 亿元，2020 年前三季度公司归母净利润同比下降25%至73 亿元。我们预计公司难以完成2020 年业绩对赌要求（其中房地产结算收入560 亿元，产业发展服务收入335 亿元，对应归母净利润132 亿元），同时考虑到预收房款同比持续下降，公司未来结算收入和利润增速亦将承压。

    　　我们与市场的最大不同？我们对公司销售和盈利的增长判断低于市场预期。

    　　潜在催化剂：销售和业绩增长疲弱。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到公司业绩对赌难以完成且销售、盈利增长疲弱，我们下调2020/2021 年每股盈利预测6%/17%至3.37/3.70 元，引入2022 年盈利预测4.04 元/股。公司当前股价交易于3.2/3.0 倍2021/2022年市盈率，下调目标价32%至11.09 元（主要因公司销售盈利增长疲弱且“三条红线”新规对公司负债端施压），新目标价对应3.0/2.7倍2021/2022 年市盈率和7%的下行空间。

    　　风险

    　　融资政策超预期宽松；主要布局城市调控政策放松。