事件描述

    　　2023 年公司实现营收721.4 亿（+19.4%）；归母净利润18.4 亿 (-29.6%)，扣非后归母净利8.7 亿（-63.8%）。分红率55.4%(+25pct)，股息率5.9%。2024Q1 归母业绩3.5 亿元（-35.3%）。

    　　事件评论

    　　毛利率与投资收益下滑、减值提升等因素拖累业绩表现，大手笔分红彰显国企诚意。2023年公司营收721.4 亿（+19.4%），而归母净利润18.4 亿 (-29.6%)，业绩表现明显弱于营收，主因综合毛利率同比下降2.0pct 至18.1%，对联合营企业的投资收益同比下滑99.2%至0.1 亿，计提减值16.4 亿元（去年同期计提8.4 亿元）。虽然土增税率、期间费用率分别同比下降0.6pct、0.9pct 至3.8%、5.9%，投资性房地产评估增值带来公允价值提升8.2亿元，仍难抵毛利率与投资收益下滑、减值等因素对业绩的拖累。2024Q1 归母业绩3.5亿元（-35.3%），主因收入与毛利率双降。截至2023 年末公司账上预收楼款935 亿元（+15.7%）, 预收款/开发业务收入=1.37X，预收款充裕保障后期结算收入增长，毛利率下行压力逐步释放，对后期业绩展望维持相对稳健。值得关注的是公司2023 年分红比例高达55.4%(+25pct)，股息率高达5.9%，大手笔分红彰显国企担当。

    　　连续4 年销售规模稳居千亿规模，持续加码高能级城市土储，土储充裕保障后期销售。

    　　2023 年公司销售额1260 亿元（+4.8%），行业排名提升4 位至第14 名，连续4 年稳居千亿阵营，销售面积399 万方（-0.4%），销售均价3.2 万元/方（+5.2%）。华东大区销售额占比55%，保持压舱石地位；华南大区占比24.6%，增势明显；珠海大区占比15.2%，稳居珠海龙头地位；北方区域占比5.2%。拿地方面，公司积极在上海、广州、杭州、南京、成都等高能级城市斩获项目，全年累计获取23 个优质项目，新增全口径货值727 亿元，行业排名第12 位，拿地计容建面497 万方，拿地面积/销售面积=124.4%，拿地较积极，补货强度行业前列。2023 年新开工量205 万方（-28.3%），竣工面积515 万方（-22.0%），未竣工土储1623 万方（-8.4%），待售土储充裕，保障后期销售规模增长。

    　　债务规模平稳下行，融资成本不断优化。截至2023 年底，公司有息负债余额1440 亿元(-1.1%)，有息负债平稳下行，其中长期负债占比83%，债务结构稳健。融资成本5.48%（-0.28pct），三道红线稳居绿档。报告期内公司业内第二例完成股权融资，成功定增募资超51 亿元，首单租赁住房Pre-REITs 项目落地，融资渠道多元化，保障公司健康现金流。

    　　投资建议：1）短期来看，公司销售拿地积极，增速业内领先，布局核心城市，可售土储充裕保障规模增长；2）长期来看，行业供给格局优化，有望凭借雄厚的财务资源，立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；3）公司三道红线稳居绿档，资金成本下行，广义费用层面有进一步改善空间；4）华发集团积极增持与定增认购，彰显集团对上市公司的强力支持；2023 年分红比例大幅提升至55.4%，大手笔分红表现地方国企的担当。预测2024-2026 年公司归母净利润18.9/19.4/19.7 亿元，业绩增速3%、2%、2%，对应PE 为9.1/8.9/8.7X，给予“买入”评级。

    　　风险提示

    　　1、市场销售延续弱势，公司销售规模增长不及预期；2、核心城市摇号拿地量不及预期。