业绩正增长，待结转资源充足：2023 上半年公司实现营业收入315 亿元，同比+22.9%；归母净利润19 亿元，同比+2.1%；归母净利率较22 年末上升1.7个百分点至6.1%。公司整体毛利率受到房地产开发业务结算毛利率下行影响，较22 年末下降1.4 个百分点至18.8%；归母净利润占比较22 年末上升21.6 个百分点至76.1%。截至2023 上半年末，公司合同负债990 亿元，较年初增长23.2%，奠定未来营收基础。

    　　销售高增，布局聚焦：2023 上半年公司实现销售面积247.8 万㎡，同比+38.7%；实现销售金额769.3 亿元，同比+55.8%，增速处于行业较高水平。

    　　分区域看，公司在华东大区压舱石地位进一步稳固，且在珠海有效巩固了龙头地位，上半年在华东大区、珠海大区、华南大区、北方区域、北京大区的销售额占比分别为53%、18%、14%、2%、3%。上半年，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，斩获多个优质新项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。

    　　财务保持“绿档”，融资渠道拓宽：截至2023 上半年末，公司保持“绿档”，剔除预收的资产负债率为67%，净负债率为75%，现金短债比为2.1。公司融资渠道拓宽，资金成本下降，截止2023 上半年末，公司综合融资成本下降至5.59%；23 上半年，公司首单Pre-Reits 项目及类Reits 次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资60 亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。

    　　投资建议：公司作为区域龙头国企，销售高增，土储布局聚焦，财务保持稳健。预计公司23-25 年归母净利分别为27.3/29.7/33.2 亿元，对应每股收益EPS 分别为1.29/1.40/1.57 元，对应PE 分别为8.7/8.0/7.2 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期；行业基本面下行超预期；政策转暖力度不及预期。