23H1 归母净利润保持正增长，维持“买入”评级公司8 月29 日发布半年报，23H1 实现营收314.8 亿元，同比+23%；归母净利润19.3 亿元，同比+2%。我们维持23-25 年EPS 为1.28/1.43/1.63 元的盈利预测。可比公司平均23PE 为7.6 倍（Wind 一致预期），考虑到公司亮眼的销售和拿地表现，我们认为公司合理23PE 为12 倍，上调目标价至15.36 元（前值13.44 元，基于10.5 倍23PE），维持“买入”评级。

    　　利润率下行和合作项目结转结构变化拖累利润增速，待结转资源充裕23H1 公司竣工面积同比+50%，推动地产开发营收同比+23%。归母净利润同比增速慢于营收，主要因为：1、受地产市场偏弱影响，地产开发毛利率同比-3.3pct 至17.8%；2、受合作项目结转结构影响，少数股东损益占比同比+5.1pct 至23.9%，投资收益同比-36%至2.4 亿元。截至23H1，公司预收楼款为1082 亿元，相较22 年营收覆盖率为183%，待结转资源充裕，我们预计将推动2023 全年业绩实现正增长。

    　　华东华南亮眼表现推动公司销售增速远高于行业，持续彰显上海深耕能力23H1 公司实现销售金额769 亿元，同比+56%，远高于全国商品房销售金额增速（+1%，据统计局），主要因为去年在上海、杭州获取地块的持续推盘，以及年初收购的深圳文旅城可售部分的贡献，华东、华南大区占到销售金额的53%、24%。根据公司季度经营公告，23H1 公司在上海、杭州、成都、长沙等一二线城市新增地块11 宗，拿地总价239 亿元，拿地强度31%，权益比例69%，补充货值365 亿元。此外，7 月公司在上海通过招拍挂获取松江区洞泾镇地块，拿地总价71 亿元，权益比例100%；获取静安区天目社区历史风貌保护项目实施主体资格，充分彰显公司在上海的深耕能力。

    　　销售回款推动经营性现金流大增，定增事项已取得上交所审核通过23H1 公司实现销售回款510 亿元，同比+67%，即便拿地保持力度，仍推动经营性现金流净额同比+152%至333 亿元，三道红线维持绿档。公司60亿元定增计划已于8 月3 日获得上交所审核通过，1-7 月累计发行境内债60亿元，利率仅为3.70%-5.50%，23H1 综合融资成本较22 年末-17bp 至5.59%，继续保持融资渠道畅通，有望与销售回款一同为拿地提供弹药支持。

    　　风险提示：行业政策、行业基本面下行、利润率下行、投资收益和少数股东损益占比波动风险。