投资要点：

    3Q22 业绩同比+3%，预收账款充足、助力公司后续业绩稳健。3Q22 公司营业收入328.1亿元，同比+14.4%；归母净利润21.1 亿元，同比+2.9%；扣非后归母净利润21.5 亿元，同比+19.4%；基本每股收益0.92 元，同比+5.7%。单季度看，22Q3 公司营业收入78.0亿元，同比-1.2%；归母净利润2.7 亿元，同比-27.4%；扣非后归母净利润2.5 亿元，同比-36.1%。公司单季度业绩略有下滑，源于竣工结算有所放缓、毛利率略有下滑。公司3Q22 开工面积266.9 万平，竣工面积469.8 万平，同比分别为-5.8%、+84.4%。公司毛利率和净利率为20.9%和8.2%，同比分别-6.8pct 和-1.6pct；期间费率8.0%，同比-1.3pct。此外，公司投资收益8.2 亿元，同比+37.7%；少数股东损益5.8 亿元，同比-24.4%。

    至22Q3 末，公司预收款达792 亿元，同比+12.4%，可覆盖21 年营收1.5 倍。

    3Q22 销售额排名升至第18，拿地积极、半数地块位于上海。3Q22 公司实现销售金额729.5 亿元，同比-10.8%；销售面积252.6 万方，同比-20.7%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现显著强于我们跟踪的50 家房企（销售金额同比-43%）。根据CRIC 数据，公司3Q22 销售额全国排行第18 名，较21 年末继续提升14 名，实现逆境弯道超车。拿地端，公司3Q22累计获取16 幅地块，拿地面积137.3 万方，同比-49%，拿地/销售面积比为54%，且布局更为聚焦核心一二线城市，其中上海获取8 幅、杭州获取3 幅地，面积分别占比51%、19%，拿地聚焦核心城市。公司当前土储充沛，22H1 公司待开发土储434 万平，在建1,595万平，主要布局在核心一二线城市，土储资源充沛、结构优质。

    三条红线稳居绿档，公司发债渠道顺畅、助力逆势积极扩张。截至22Q3 末，公司剔预后资产负债率为66.3%，净负债率79.0%，现金短债比1.5 倍，保持三道红线绿档。2021年开始公司通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等方式，降负债、去杠杆成效显著。21 年大股东华发集团向海川地产合计增资250 亿元，有效改善公司负债结构，增强公司现金流活力。22H1 公司在证券交易所、银行间市场等发起融资储备额度155 亿元；完成全市场首单类Reits15.5 亿元转售续期，发行南湾华发商都CMBS 35 亿元、威海华发新天地商业CMBN 6.3 亿元，22Q3 公司继续发行公司债、中票、ABS 合计48.6亿元，公司融资渠道保持畅通，资金安全边际高。

    投资分析意见：业绩表现稳健，销售拿地保持积极，维持“买入”评级。华发股份国企背景，近来销售实现快速增长，土地储备充足且聚焦核心都市圈；降负债、去杠杆成效显著，跻身绿档企业，未来成长性、安全性兼具。鉴于公司结算有所提速，且后续毛利率有望触底回升，我们维持22-24 年归母净利润预测为34.2、35.9、39.6 亿元，当前价格对应22/23PE 为5.8/5.5X。我们看好公司凭借质优量足的土地结构和绿档国企的融资优势将受益于本轮行业的格局优化，继续维持目标价12.9 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。