营收稳健增长，利润率止跌回升：2021 年，公司实现营业收入512.4 亿元，同比增长0.5%；归母净利润31.9 亿元，同比增长10.1%；归母净利率较上年提升0.5 个百分点至6.2%，主要由于（1）盈利水平有所改善，营收占比95%的房地产开发业务毛利率较上年提升0.4 个百分点至25.6%；（2）投资收益增加、少数股东损益占比降低，归母净利润占比较上年提升4.7 个百分点至68%。公司已售未结资源充足，截至2021 年末，公司合同负债为633亿元，奠定未来营收基础。

    销售平稳土储充足，战略深耕核心区域：2021 年，公司实现销售面积469万㎡，同比下降7.0%；销售金额1219 亿元，同比增长1.2%，主要受益于销售均价同比增长8.7%至26000 元/㎡。公司立足珠海、面向全国，深耕粤港澳、长三角、京津冀及长江经济带等核心区域，项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。2021 年，公司华东大区、珠海大区、华南大区、北京大区、北方区域的销售额占比分别为45%、26%、19%、6%、4%。截至2021 年末，公司拥有土地储备计容建面544 万㎡，在建面积1542 万㎡。

    公司成功迈入“绿档”，财务表现明显优化：截至2021 年末，公司净负债率为91%，较上年下降91 个百分点，很大程度上得益于由珠海国资委控股的大股东对并表子公司增资，助力公司净资产同比增长51%；公司剔除预收的资产负债率为67%，较上年下降9 个百分点；公司现金短债比为1.8，三道红线均达标。公司债务结构更为健康，截至2021 年末，有息负债总额同比降低10%，其中短期债务同比降低40%，短期债务占比为20%，较上年下降8.7 个百分点。公司融资成本持续下降，2021 年，公司整体平均融资成本为5.8%，较上年下降0.37 个百分点。

    投资建议：公司作为区域龙头国企，立足珠海、面向全国，业绩稳健增长、财务不断优化。预计公司2022 年、2023 年归母净利分别为34.0 亿元、36.2亿元，对应最新股本的EPS 分别为1.60、1.71 元，对应最新股价的PE 分别为5.1、4.8 倍，维持“买入”评级。

    风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。