中央商场7 月21 日公告:公司员工持股计划、签订收购利安人寿部分股权意向书以及4 家门店资产证券化计划。公司股票21 日复牌。公司自7 月7 日起停牌至今,停牌前股价为10.71 元,对比公司员工持股计划股价上限(18.37 元)有72%的空间。

    简评及投资建议

    (1)推出员工持股计划,优化公司激励机制。公司拟设立员工持股计划,资金总额不超过6 千万元,其中提供融资额度为3 千万元,设立后将通过设立证券投资基金从二级市场购买公司股票等方式实现,锁定期12 个月。参加计划员工数不超过1千人,其中董监高共12 人(认购份额占13%)。员工持股计划成立6 个月内购买股票价格不高于18.37 元(公司停牌前价格为10.71 元,空间72%),以此计算持股总数占总股本0.28%。

    本次员工持股计划将优化公司激励机制,有助于公司治理的长期改善,配合先前公司控股股东转让股份引入战投,充分激活公司各层面的管理和经营动力,为公司转型打下了坚实的基础。本次员工持股计划购买股票价格上限相对目前股价高72%,向上空间充分,安全边际较高,可有效提振市场信心。

    (2)收购利安人寿股权,拓展多元化业务,开启资产注入之路:公司与雨润集团(公司实际控制人祝义财的全资子公司)就收购利安人寿4.90%(暂定)股权签订股权合作意向书,收购价格尚未确定。雨润集团现持有利安人寿20%股权,为第一大股东。

    本次注入雨润集团优质金融资产将有助于提升公司盈利能力,多元化拓展公司业务。利安人寿2015 年前5 月实现收入62.5 亿元,净利润2.03 亿元,公司参股后将增厚公司利润。而雨润集团作为公司实际控制人所控制的多元化集团,旗下拥有食品、农批市场、物流、地产、金融、旅游等横跨多个行业的优质企业资产,未来有可能进一步向公司注入。

    (3)4 家门店资产证券化,盘活资产,提高效率。公司计划将淮安店、济宁店、洛阳店和连云港店等4 个自有物业通过设立子公司方式进行资产证券化,合计账面价值7.6 亿,评估金额不超30 亿,评估值溢价22.4 亿元,溢价率高达195%。

    公司资产证券化将盘活存量资产,提高资产使用效率,未来有望增厚公司利润。公司2015Q1 资产负债率和有息负债率分别为88%和47.8%,均处于较高水平,资产证券化也将有效降低公司负债率。公司目前仍有5 家门店近30 万平米自有物业及丰富的在建储备项目,未来仍有较大的资产证券化空间。

    对公司的判断:公司主业稳健经营,积极战略转型,成为消费者家庭生活休闲一体化的内容和服务提供商,在增加自营,打造电商经营模式,及盘活资产等多方面可望实现突破,而战投的引入和集团优质资产证券化将更加速其转型高成长。

    盈利预测。我们预计公司2015-2017 年EPS 分别为0.4 元、0.47 元和0.55 元,分别同比增长13.3%、15.6%和18.5%;公司停牌前(7 月7 日)10.71 元股价,对应2015-2017 年PE 各为27 倍、23 倍和19 倍。其中2015-2016 年商业主业EPS分别为0.29 元和0.34 元;另测算地产项目2015-2016 年各贡献EPS 约0.10 元、0.13 元。

    公司当前123 亿市值对应商业业务2015 年PS 为1.78 倍,在行业内处于较高位置,对应总体收入PS 为1.64 倍。考虑公司轻资产化驱动价值回归,以及寻求转型成长机会,以189 亿元重估价值计算,公司市值有54%以上空间。维持目标价16.43元,给予“增持”评级。

    风险与不确定性。公司费用率下降和业绩释放进程具有不确定性;地产业务收益确认期间及额度可能带来业绩波动;财务结构风险;转型不确定性风险。