3Q 金融投资表现突出，实现扭亏为盈。2024 年1-9 月，公司实现营业收入117.61 亿元，同比下降26.72%。2024 年1-9 月，公司成功实现扭亏为盈，实现归母净利润为5.45 亿元，主要原因为公司三季度直接和间接持有的金融资产股价大幅上涨导致净利润增加。2024 年1-9 月公司投资净收益、公允价值变动收益分别为-1.98 亿、8.59 亿元，三季度公司投资净收益与公允价值变动收益分别为0.86 亿元、8.17 亿元。

    3Q 发力新增土储，销售有望率先复苏。2024 年1-9 月，公司新增土地储备总建筑面积35.29 万平，同比下滑44.92%，权益面积29.97 万平，同比下滑22.46%。2024 年1-9 月，公司开复工面积973.65 万平，同比下滑21.61%，新开工面积48.31 万平，同比下滑38.44%，竣工面积111.88 万平，同比下滑14.52%。2024 年1-9 月，公司实现销售面积23.02 万平，同比下滑66.03%，销售额153.98 亿元，同比下滑51.32%。我们认为，随着房地产政策进入宽松区间，一线城市有望率先实现市场复苏，公司深耕北京地区未来具备获益空间。

    完成第二次股份注销，积极维护股东价值。2024 年7 月，公司召开董事会决议将全部第二次回购股份用途由“用于出售”变更为“用于注销并相应减少注册资本”。2024 年9 月，公司注销第二次回购股份0.79 亿股，股份总数减少为20.75 亿股，本次注销前后城建集团持有公司股票比例分别为43.84%、45.51%。

    投资建议：中特估值相关标的，“优于大市”评级。我们预测公司2024 年和2025 年EPS 分别为0.29 元和0.35 元，公司2024 年和2025 年每股净资产分别为11.54 元和11.76 元。参考可比公司估值，我们给予公司2024 年0.6-0.7 倍PB 估值，对应合理价值区间为6.92-8.08 元每股。给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司一级土地开发和棚改项目结转速度不及预期，投资收益表现存在波动性。