公司业绩符合市场预期

    　　城建发展公布1H24 业绩：营业收入同比下降33%至65 亿元；税前毛利率同比略下降1.5ppt 至19%（2023 年20%）；受股权投资拖累，投资收益转负至-2.8 亿元，致使归母净利润亏损1.4 亿元（去年同比盈利4.8 亿元），落于业绩预告区间之内。

    　　竣工同比降约三成，股权投资拖累业绩。1H23 公司竣工面积同比下降34%至72 万平，致使结算收入出现相近幅度的下滑，结算毛利率较2023 年基本保持平稳。公司期内转亏主要因子公司中科招商持有的南微医学股价下跌、致使公司录得超3 亿元投资收益亏损；若剔除该因素影响，公司地产主业实际为盈利状态。

    　　现金充裕，杠杆指标优化，新发债成本延续下行态势。1H24 公司实现经营现金净流入52 亿元，期末在手现金为129 亿元，对短期负债的覆盖倍数提升至2.2 倍（2023 年末为1.6 倍）；净负债率和扣预负债率分别为114%和73%，较年初亦有改善。1-8 月公司发行6 笔中票，对应融资总额60 亿元，加权平均融资成本仅2.78%（2023 年平均发债成本3.4%），我们预计公司存量债务融资成本有望进一步下降（2023 年末为4.12%）。

    　　年内首进上海，多渠道储备优质资源。在充裕在手资金的支撑下，公司年初至今参与了10 宗共超66 万平方米的土地竞拍，坚持深耕北京、择机拓展热点地区的投拓策略。1-7 月公司共获取了顺义临河、昌平马池口两宗京内地块和杨浦长海、杨浦长白两宗上海地块，拿地总价达59 亿元，对应拿地强度约35%，我们预计新增货值超百亿元。此外，公司继续发挥在城市更新领域的优势，取得通州老城平房棚改项目一期主体授权；考虑到公司此次获取的顺义地块即为此前临河棚改的二级出让土地，我们认为通州棚改项目也有望为后续获取招拍挂土储资源打下较好合作基础。

    　　发展趋势

    　　高基数下1H24 销售承压，下半年新推有望上量。1H24 公司销售额同比下降48%至119 亿元，主要系期内北京市场景气度偏弱和公司新推盘规模下降，而去年同期天坛府等多个热门项目集中开盘或新推。往后看，我们认为公司将继续推进京内项目特别是存量办公、车位和仓储的去化，并且伴随新增京沪项目的入市，我们预计公司下半年销售表现有望跑赢行业平均水平。

    　　盈利预测与估值

    　　我们维持盈利预测不变。当前股价对应0.4/0.4 倍2024/2025 年P/B。维持跑赢行业评级和5.25 元目标价不变，对应0.5/0.4 倍2024/2025 年P/B 和25%上行空间。

    　　风险

    　　拿地规模不及预期；结算进度不及预期；重仓城市景气度下滑超预期。