24H1 受股权投资拖累出现亏损，维持“买入”评级

    公司8 月30 日发布半年报，24H1 实现营收65.2 亿元，同比-33%；归母净亏损1.4 亿元，位于业绩预告范围内，23H1 为归母净利润4.8 亿元。考虑到天坛府、临河村棚改等潜在利润丰厚的重点项目有望在24H2 进一步结转，我们维持24-26 年EPS 为0.47/0.63/0.68 元的盈利预测。可比公司平均24PE 为10 倍，考虑到公司持续兑现北京资源禀赋、聚焦核心城市土地，我们依然认为公司合理24PE 为11 倍，目标价5.17 元，维持“买入”评级。

    　　股权投资拖累利润，下半年有望随重点项目结转而持续改善24H1 公司竣工面积同比-34%至72 万平，结转面积同比减少导致营收收缩，同时受到地产调整和结转结构变化影响，毛利率同比-1.5pct 至18.9%。公司出现亏损，主要由于股权投资扰动：1、间接持有的南微医学（688029 CH）带来投资亏损3.29 亿元；2、直接持有的国信证券（002736 CH）带来1.2亿元公允价值变动收益和分红收益。剔除股权投资影响后，公司地产业务实现盈利，尤其天坛府的项目公司兴瑞公司实现营收37 亿元、归母净利润1亿元，我们预计随着天坛府、临河村棚改等重点项目结转的稳步推进，公司下半年业绩有望进一步改善。

    　　持续获取京沪高质量地块，兑现资源禀赋优势

    　　1-8 月（截至30 日）公司共拿下4 宗地块，北京、上海各2 宗，拿地总价59.04 亿元，拿地强度达到40%，权益总价42.16 亿元，首次布局上海，在核心城市保持了较高的拿地力度。同时，公司新增债券融资60 亿元，利率低至2.21%-3.08%，低成本融资有望为公司拿地补充弹药。此外，公司继续彰显资源禀赋优势：一方面，通过招拍挂获取的北京市顺义区临河村地块为此前一级开发项目的后续出让地块；另一方面，公司成为北京市通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期实施主体，拓展管理费业务，同时也有望参考临河村模式，在该项目进入招拍挂阶段后获取资源。

    　　销售金额仍位居北京市场第二，拟注销第二轮回购股份根据中指院的数据，1-7 月公司实现销售金额146 亿元，同比-45%，主要受到北京市场调整和推货减少的影响，但仍然位居克而瑞北京销售金额排行榜第二名。其中，天坛府、香山樾、星誉BEIJING、府前龙樾等项目位居区域销冠，对公司销售形成支撑。此外，公司拟注销2021 年第二轮回购的7895 万股股份，占当前总股本的3.66%，有望进一步提升股东回报。

    　　风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。