事件：2024 年4 月12 日公司发布2023 年度报告。

    投资要点

    地产主业毛利率改善显著，归母净利扭亏为盈2023 年公司营业收入为203.6 亿元，同比减少17.1%；归母净利润为5.6 亿元，与2022 年归母净利润-9.3 亿元相比，大幅增加14.9 亿元。公司毛利率为20.39%，同比上升6.66pct；净利率为0.45%，同比上升4.05pct。2023 年公司公司扭亏为盈的主要原因为：①房地产主业盈利改善，2023 年公司房地产业务毛利率18.29%，同比+7.05pct；②公司持有的交易性金融资产影响减小，2023年公司公允价值变动净收益为-1.92 亿元，同比亏损减少5.5 亿元；③公司投资净收益改善，2023 年公司投资收益为4.9 亿元，同比大幅增加11.27 亿元。此外，2023 年公司计提资产及信用减值为-9.7 亿元，同比增加4.3 亿元，2019-2023 年近5 年累计计提资产及信用减值24.2 亿元。

    区域深耕优势尽显，北京市房企销售金额TOP22023 年公司销售金额326 亿元，同比增长7.4%，克而瑞全口径排行榜位列28位，首次跻身全国TOP30，且在克而瑞北京房企排名中连续 3 年位列第二。公司的明星项目北京城建天坛府销售金额约131 亿元，位列北京市项目销售金额榜第二位，是北京首个连续两年单盘销售过百亿元的高端项目；星誉 BEIJING精准定位，下半年网签套数位居北京第一。我们认为，公司明星项目频出彰显区域深耕优势，销售金额同比稳步提升，为公司长期业绩增长提供保障。

    土储聚焦北京，资产保值增值能力突出

    截至2023 年末，公司持有待开发项目25 个，总规划计容建面213 万平方米，集中分布于北京（35%）和黄山（50%），其余分布在三亚（15%）和保定（0.5%）。根据公司公告，2023 年公司全口径拿地金额达153 亿元，权益拿地金额为89 亿元，其中在北京共获取2 宗土地，权益拿地金额74 亿元，拿地金额占比为83%。我们认为，公司在北京土储资源丰富，且聚焦北京持续进行拓展，北京市良好的销售韧性能够助力公司核心资产的保值增值，公司在北京市销售额及市占率亦有望进一步提升。

    在手城市更新项目丰富，有望受益于城中村政策推进截至2023 年底，公司共持有11 个土地一级开发及棚改项目，其中包括7 个前期项目及3 个在建项目。其中，公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772 万平方米，总投资额约1065 亿元。在手未开发项目中，仅1 个项目位于河北省保定市，其余项目均位于北京市，在手项目区位优质。我们认为，自2023年7 月21 日国常会强调推进城中村改造以来，城中村改造模式对未来房地产行业发展重要性显著提升，且广州、深圳等多个城市相继发布相关政策推进城中村改造项目。公司作为北京市属国有企业，且拥有丰富的城市更新相关项目开发经验，有望受益于未来北京市城中村改造加速推进。

    盈利预测与估值

    我们认为北京市房地产市场基本面扎实，政策放松力度逐渐增强，领先全国进入修复通道的可能性较大，看好公司受益市场北京市场率先修复。公司房地产主业经营保持稳健，且近5 年公司减值计提充分，未来业绩有望进一步改善。预计公司2024-2026 年归母净利润分别10.4、13.1 和14.7 亿元，2024 年EPS 为0.48元，BPS 为11.44 元，维持“买入”评级。

    风险提示：政策存在不确定性；行业下行影响毛利率；项目推进不及预期。