1-3Q23 业绩符合预期

    　　城建发展公布三季报业绩：1-3Q23 营业收入161 亿元，同比增长65%；归母净利润6 亿元（去年同期亏损8 亿元），符合市场预期。

    　　营收高增，股权投资业务盈利带动业绩同比扭亏。1-3Q23 公司营业收入增逾六成，主要系期内公司完成望坛首批10 栋回迁楼的交验和北京、重庆、海南等开发项目的交付、以及去年三季度基数较低所致（3Q22 收入仅14 亿元）；税前/税后毛利率分别同比下降4.0/6.5ppt 至20.1%/12.7%（2022 年为13.7%/11.6%）。由于公司年内加强对股权投资头寸的管理且持有股票价格上涨，1-3Q23 投资收益及公允价值损益由去年同期的合计亏损15 亿元转为收益0.4 亿元，带动归母净利润同比扭亏并实现6 亿元盈利。

    　　经营现金流保持健康，在手现金充足。在积极销售和高效回款的带动下，1-3Q23 公司实现经营性现金净流入101 亿，期末在手现金达163 亿元，可覆盖短期负债的2.7 倍；净负债率、扣预负债率分别为124%、75%，较年初均有所改善。年初至今公司新增发行公开债票面利率仅3.4%，我们预计公司年末存量融资成本有望继续下行（22 年末4.67%）。

    　　发展趋势

    　　建议关注公司后续土地竞拍结果。继上半年新增北京2 宗地、黄山1 宗地后，三季度公司新增三亚1 宗地块，总建面30 万平，总地价32 亿元；年初至今公司拿地总金额近150 亿元，对应拿地强度47%。往前看，我们认为公司仍将锚住去年超90 亿元的北京权益拿地额积极参与京内投拓（目前74 亿元），建议关注公司在后续土地出让中的参拍结果。在公司延续深耕北京的投拓策略下，我们预计其京内土储占比仍将维持在80%以上。

    　　全年销售额有望突破400 亿元。公司于9 月末推出天坛府最后一期73 亿元货值，开盘后迅速售罄，至此天坛府300 亿元住宅货值全部销售完毕；此外，在星誉、龙樾天元、国誉燕园、国誉朝华等项目稳健续销的带动下，1-9 月公司销售金额同比增长29%至316 亿元，仍位列北京总口径及权益销售榜第二名（中指院口径）。往后看，公司于今年上半年获取的奶西和四季青地块（分别对应望京国誉府和香山樾项目）也有望在四季度推出部分货值，支撑全年销售额录得超30%的同比增速，建议投资者持续关注项目入市销售情况。

    　　盈利预测与估值

    　　维持盈利预测不变。当前股价对应0.5 倍2023 年市净率和0.5 倍2024 年市净率。维持跑赢行业评级和目标价8.8 元不变，对应0.80 倍2023 年市净率和0.76 倍2024 年市盈率，较当前股价有53%的上行空间。

    　　风险

    　　拿地规模不及预期；结算进度不及预期；重仓城市景气度下滑超预期。