收入增长，利润回正。2023 年上半年，公司实现营业收入97.47 亿元，同比增长16.08%。2023 年上半年公司成功实现扭亏为盈，实现归母净利润为4.84亿元。2023 年上半年公司投资净收益实现0.41 亿元，2022 年同期为-5.09亿元；2023 年上半年公司公允价值变动收益为-0.40 亿元，2022 年同期为-5.97 亿元。我们认为随着公司被非主营业务负面影响波及的概率降低，未来更多与主业发展相关。

    　　销售业绩同比高增，维持京内强势地位。

    　　上半年公司共参与北京、成都、黄山等超22 宗地块，总建筑规模超170 万平的土地竞买，始终与头部企业步调一致，为北京市场最活跃的地方房企。

    　　2023 年上半年公司新增土地储备总建筑面积34.29 万平（权益面积29.72 万平），2022 年同期为34.09 万平（权益面积34.09 万平）。

    　　公司位列北京市上半年房企权益金额榜第二名，公司上半年实现销售面积53.95 万平，2022 年同期为26.42 万平；销售额230.72 亿元，2022 年同期为149.31 亿元。中指数据披露，2023 年1-8 月公司实现全口径销售额284亿元，同比增长51.87%；实现销售面积70.3 万平，同比增长93.13%。

    　　越秀合作初见成效，共享资源携手并进。2023 年7 月11 日，北京城建集团与广州越秀集团举行战略合作签约仪式。越秀地产联席总经理朱辉松和北京城建集团公司党委常委兼城建发展董事长、总经理储昭武代表双方在协议书上签字。双方以此次签署战略合作协议为起点，进一步发挥各自在房地产行业和施工领域的技术、资源领先优势，开创京粤两地国资国企合作新篇章。

    　　为合作开发海淀区双新村棚户区改造项目2603-003-1 地块，公司的全资子公司兴华公司与越汇公司成立了合资公司——城秀公司，注册资本39.675 亿元。兴华公司和越汇公司持股比例为49.49%和50.51%。

    　　投资建议：中特估值相关标的，“优于大市”评级。我们预测公司2023 年和2024 年EPS 分别为0.53 元和0.63 元，公司2023 年和2024 年每股净资产分别为11.28 元和11.84 元。“中特估值”背景下，公司估值明显低估。参考可比公司估值和RNAV，我们给予公司2023 年0.7-0.8 倍PB 估值，对应合理价值区间为7.90-9.03 元每股。给予公司“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司一级土地开发和棚改项目结转速度不及预期。