1H23 预盈3.6-5.1 亿元，超出市场预期

    　　城建发展披露2023 半年度预盈公告，预计1H23 实现归母净利润3.6-5.1亿元（去年同期亏损3.3 亿元），实现扣非归母净利润3.3-4.8 亿元（去年同期盈利0.1 亿元），超出市场预期。公司期内扭亏为盈主要因：1）房地产主业持续稳健经营；2）上半年内持有的交易性金融资产股价变动幅度较上年同期减小，因而对公司业绩负面影响得以降低。

    　　关注要点

    　　上半年销售延续积极增速。受益于天坛府新推58 亿元货值以及文源府、国誉燕园等去年新增项目顺利开盘或续销，2023 年上半年公司销售金额同比增长54%至231 亿元（中指院口径），位居北京总口径及权益销售榜第二名。全年来看，考虑到公司下半年仍有北京国誉朝华等项目待推、全年新推总货值约700 亿元，我们预计全年销售金额有望向400 亿元迈进，对应同比增速超30%（2022 年销售额为303 亿元）。

    　　聚焦深耕城市稳健拓储。1H23 公司于北京新增1 宗地块，于黄山新增4 宗地块，拿地总金额约37 亿元。其中北京地块位于朝阳区崔各庄，总地价34.5亿元，对应住宅建面约5.5 万平，我们预计可补充货值约50 亿元，建议积极关注公司在北京后续轮次供地中的竞拍情况。黄山4 宗地块中包含3 宗商业用地及1 宗住宅用地，均位于东黄山国际旅游小镇（此前公司已新增黄山地块约20 宗，总建面超100 万平），我们预计在东黄山相关战略协作逐步落地的背景下，公司商住项目的建设推进有望为其加速贡献回款。

    　　报表改善可期，全年业绩料重回增长通道。我们认为公司近年销售规模的持续扩张有望为后续结算打下坚实基础，公司在北京临河、望坛等重资产棚改项目上的长期投入也将陆续迎来回报期，共同带动营业收入增长。同时，我们认为公司年内利润率下行及资产减值压力较去年或可明显减轻，叠加公司将对金融资产头寸进行更精细的管理以降低其股价波动对业绩的影响（去年影响投资收益和公允价值变动损益共达-15 亿元），我们预计公司全年业绩有望维持同比扭亏态势、重归增长通道。

    　　盈利预测与估值

    　　考虑到公司上半年业绩及经营基本符合我们预期，维持2023/2024 年盈利预测不变，对应2023/2024 年同比扭亏/+48%，公司当前股价交易于12.9/8.7 倍2023/2024 年市盈率和0.5/0.4 倍2023/2024 年市净率，维持跑赢行业评级和6.60 元目标价，对应0.6/0.6 倍2023/2024 年目标市净率和29%的上行空间。

    　　风险

    　　拿地规模不及预期；结算进度不及预期；重仓城市景气度下滑超预期。