2023 年销售及业绩有望持续改善，上调至“买入”评级

    进入23 年，我们认为城建发展在资源禀赋兑现、股东资源支持等方面，有望实现超越往年的积极改善。此外，随着优质地产项目结转、股票市场好转和疫情防控优化，23 年公司业绩有望显著改善。我们参考公司项目储备下调营收、上调毛利率和少数股东损益占比，并参考金融资产股价变化下调22 年公允价值变动和投资收益，预计22-24EPS 分别为-0.42/0.43/0.56 元（前值0.34/0.48/0.58 元），可比公司平均2023PE 为11.6 倍，考虑到公司销售和业绩的积极改善以及潜在整合空间，我们认为合理2023PE 为15 倍，目标价6.45 元（前值4.76 元，基于14 倍2022PE），上调至“买入”评级。

    　　2022 年销售逆势增长，现金流创新高助推后续核心城市拿地能力

    公司北京棚改项目逐步进入收获期，天坛府于22 年登顶北京单盘销售榜，北京市场地位稳固，推动公司22 年销售表现远好于百强房企，逆势创出历史新高（超300 亿元，同比+17%）。得益于销售发力以及北京一级开发和棚改项目的回款，公司经营性现金流净额及货币资金亦创出新高，“三道红线”优化，22 年拿地强度达到30%，其中在北京新增5 宗地块，权益拿地总价达到86 亿元。展望23 年，贝壳领先指标显示北京房地产市场初现复苏态势，北京市政府“一区一策”的提法意味着各区房地产政策有望迎来优化机遇。公司在北京拥有充裕货值，23 年销售金额有望进一步增长。

    　　集团拥有丰富的地产资源，“第三支箭”带来整合空间公司

    控股股东北京城建集团隶属于北京国资委，旗下除公司之外，截至22Q1还拥有较多地产资源，主要由住总集团开发，大多分布于北京和天津，类型包括土地一级开发用地面积3770 万平、部分在建和完工在售的商品房项目、保障房项目规划建面293 万平等，21 年至22Q1 拿地总价97 亿元。我们在2022 年12 月4 日的报告《国企整合启幕，重掌核心资产话语权》中提出，“第三支箭”为大股东具备资源的上市平台带来了难得机遇，有望为公司快速整合资源、在主流城市进一步扩展市场占有率提供一条重要途径。

    　　业绩受非主业因素扰动，2023 年有望好转

    　　根据业绩预告，22 年公司预计归母净亏损7.91-10.92 亿元，扣非归母净亏损3.63-6.63 亿元，主要由于公司和参股投资企业中科招商所持有的交易性金融资产股价下跌，以及疫情导致的项目交付延迟和减租。展望23 年，随着优质地产项目结转、股票市场好转和疫情防控优化，23 年公司报表业绩有望显著改善，归母净利润有望恢复至2021 年扣非归母净利润的水平。

    　　风险提示：疫情发展不确定性，区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资导致业绩波动的风险。