依托实力股东，聚焦北京市场。北京城建成立于1998 年，母公司是北京城建集团——“中国企业500 强”之一，“世界225 家最大国际承包商”之一。北京城建早先以承建房屋建筑工程为主要业务，建造了多个北京市国家级、标杆性建筑物。2001 年北京城建以23.39 亿元的价格将全部施工类资产与城建集团的房地产类资产进行了置换，从此进入了房地产行业。公司多年深耕北京市场，在北京市区和京郊拥有多个棚改和一级开发项目，土地储备资源优质且稀缺。

    住宅销售加快周转。公司开发业态广泛，住宅产品主要分为以“龙樾”为代表的高端系列、以“国誉府”为代表的中高端系列和以“畅悦居”为代表的刚需系列。2019 年公司加快销售周转，新开工188.91 万平，同比增长209%，加速推货和销售。2019 年初公司提出项目运作要有新速度，计划进一步提高运作效率，快速推进，快速回笼资金。2019H1 公司实现销售额68.83 亿元，同比增长24%，预收账款达到153.04 亿元，较2018 年底增长11%。

    土地拓展稳步推进。公司坚持立足北京、覆盖一二线城市的拿地策略，2019年持续补充土地。2019H1 公司获取了保定双胜街棚改项目和怀柔03 街区项目。我们根据公司2018 年报统计，截止2018 年底公司所持有的待开发土地和一级土地项目对应的计容建筑面积，以及在建面积合计约为1375 万平。按照2019Q3 的合同销售均价12017 元每平计算，我们估算公司可售货值约为1653 亿元。

    股权投资兑现价值。截止2018 年底公司持有国信证券、锦州银行、中科曙光、中信建投四家上市公司股票。投管公司2 支私募股权基金已分别完成基金备案和工商注册，ABN 业务取得进展，获得了中国银行间市场交易商协会会员资格。2019 年7 月公司间接持有的南微医学完成科创板IPO 发行。

    2017-2018 年公司股权投资获得的现金分红分别为1.51 亿元和1.21 亿元。

    投资建议：“优于大市”。我们预测公司2019 年和2020 年EPS 分别为1.07元和1.36 元每股。参考可比公司估值和RNAV，我们给予公司2019 年9-10倍PE 估值，对应市值约为181-201 亿元，对应合理价值区间为9.64-10.71元每股，2019 年PEG 约为0.20-0.23。

    风险提示：公司一级土地开发和棚改项目单项目体量较大，结转速度低于预期可能会对公司商品房销售收入产生影响。