1H19 摊薄每股盈利 0.57 元，同比增长 239%，低于我们预期北京城建公布 1H19 业绩：营业收入 63 亿元，同比增长 87%；归母净利润 12 亿元，同比增长 228%，低于中金预期 18%（主要因保障房结转占比较大致结转成本高增拖累利润）。

    上半年扣非归母净利润转负。 期内因会计准则调整，公司公允价值变动收益达 16 亿元（主要因公司持有的交易性金融资产股价上涨，去年同期为-7 万元），带动归母净利润增逾两倍，但二季度单季归母净利润同比下降 103%至-0.1 亿元，公司上半年扣非归母净利润降至-0.4 亿元（去年同期 3 亿元， 2018 年 11 亿元）。期内公司营业收入同比高增主要因房地产项目结转收入增加，但由于结转项目中保障房占比较大，营业成本同比增长 131%致毛利率较去年同期下滑 9 个百分点至 11.4%。

    净负债率较年初持平，经营性现金流出额同比高增。 上半年末公司净负债率（含永续债） 205%，与年初基本持平，较去年同期上行 32 个百分点。公司经营活动现金流出 17 亿元，同比多流出106%，现金回款较去年同期下降 9%至 58 亿元；在手现金为一年内到期有息负债的 1.7 倍，较年初（ 0.97 倍）有所改善。

    发展趋势

    全年销售料同比持平。 期内公司于北京怀柔新增一地块，规划建筑面积 17 万平方米，实现合同销售额/销售面积 69 亿元/23 万平方米，分别同比增长 24%和下降 17%，对应销售均价同比上涨 49%至 29630 元/平方米。我们预计公司 2019 年销售额同比基本持平。

    棚改项目持续推进。 期内公司开复工面积同比增长 50%至 555 万平方米。公司于年初签订保定市莲池区棚改项目合作协议书，获取项目建筑面积 17 万平方米，总占地面积 61.4 公顷。当前公司在手 8 个棚改项目，对应总规划建筑面积 688 万平方米，总投资超千亿元。

    盈利预测与估值

    维持 2019/2020 年每股盈利预测不变。公司股价当前交易于 9.6/8.2倍 2019/2020e 市盈率， 维持中性评级，下调目标价 6%至 7.06 元（主要因市场风险偏好降低），新目标价对应 9.0/7.7 倍 2019/2020e目标市盈率和 6%的下行空间。

    风险

    棚改项目结算进度不及预期。