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    10 月26 日，公司发布2018 年3 季报，公告实现营业收入76.8 亿元，同比增长8.5%；归母净利润6.7 亿，同比增长39.1%；每股收益0.37 元，同比增长20.8%。

    点评：

    前三季度业绩6.7 亿、同比+39%，源于毛利提升、三费改善、投资收益高增公司18 年前三季度实现营收76.8 亿元，同比+8.5%；归母净利润6.7 亿元，同比+39.1%；每股收益0.37 元，同比+20.8%；毛利率和净利率分别为30.4%和8.7%，分别同比+2.0pct 和+1.9pct；三项费用率合计9.0%，同比-1.5pct，其中财务费用率和管理费用率分别为1.9%、3.7%，分别同比-0.7pct、-1.6pct；销售费用率3.5%，同比+0.7pct。公司业绩增速大幅高于营收增速，主要源于毛利率和净利率双双提升、投资收益比上年同期增长66.6%、且少数股东权益占比大幅下降，其中投资收益明显增长主要源于参股公司科技园建设、国奥投资以及国信证券的投资收益较多。前三季度，公司ROE 为3.1%，同比+0.6pct，主要源于净利率的提升。

    京限价放松及开工提速推动销售低位改善，预收款及棚改结算保障18 年业绩公司前三季度实现销售金额91.5 亿元，同比-31.5%，对应销售回款93.0 亿元，同比-7.0%；实现销售面积54.5 万平米，同比-18.5%；销售均价16,804 元/平米，同比-15.9%；公司第三季度实现销售金额35.9 亿元，同比+43.6%；实现销售面积26.6 万平米，同比+104.2%，第三季度销售有明显改善；公司前三季度新开工131.8 万平米，同比+75.0%；竣工面积47.6 万平米，同比-42.2%，开工明显提速，有望推动销售改善，竣工有一定程度放缓。考虑到北京近期预售证监管略有放松趋势下，四季度销售或将持续改善。截至三季度末，公司预收账款144.1 亿，较17 年末+12.1%，可覆盖17 年全年营收1.0 倍，可结算资源较丰富，公司全年业绩有较强保障，同时考虑到公司大量一级开发投资和棚改投资如望坛、临河村、康庄项目的高效推进，公司全年业绩有较强保障。

    三季度拿地态度谨慎中有所积极，京棚改独特标签、资源丰富，负债率略降公司前三季度新增建面23.2 万方，同比-84.9%；第三季度公司以4.5 亿元获得黄山市黄山区谭家桥镇项目，新增建面17.3 万方，同比+356.3%；此外，公司于10 月新获天津市武清区项目，新增建面8.8 万方，下半年拿地有所加强。

    另外公司目前在手棚改项目7 个，包括存量望坛村（持股98%）、张仪村（持股91%）、怀柔新城（持股92%）、顺义临河村、延庆康庄镇项目以及今年新获取的大兴海子角、怀柔老城（持股65%）项目，建面分别为136、16、30、75、50、82、166 万平米，对应投资额1,038 亿元，权益投资额976 亿元；按目前北京棚改最高可获15%回报率（范围12-15%），上述项目合计可贡献权益净利润88-110 亿元。报告期末，公司资产负债率76.7%，同比-2.2pct；净负债率131.3%，同比-0.6pct，处于行业较高水平，主要原因在于长期借款增加。

    投资建议：业绩较快增长，销售低位改善，维持“推荐”评级北京城建在北京拥有大量存量优质土储以及强大的增量拿地能力，尤其棚改模式拿地是最大亮点，目前京内棚改项目权益计划投资额合计达976 亿元，后续可贡业绩达88-110 元，贡献规模可观，并预计望在18-19 年逐步开始贡献业绩。我们维持2018-20 年每股收益预测1.08 元、1.30 元和1.52 元，现价对应18-20 年PE 分别为6.8、5.7、4.9 倍，18 年PB 仅0.5 倍，鉴于18 年销售弱于同行以及行业整体估值下行，下调目标价至为8.88 元，维持“推荐”评级。

    风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧