事件:

    公司公布 2014年三季报。报告期内,公司实现营业收入 5.90亿元,同比下滑 54.27%;归属于上市公司股东的净利润-3.45亿元;实现基本每股收益-0.55元。

    投资建议:

    借助大股东干线建设和一级开发实力(有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产已形成沿干线区域开发中高端大盘模式。除保持天津环郊竞争优势外,公司还通过大股东优势拓展外地项目。未来公司将重视区域和产品类型的均衡发展。目前公司项目储备权益建面 353万平,可满足未来三年开发。2014年公司计划销售 22亿元增长 29%,近期公司定向募集 17亿元获得通过将缓解公司财务压力,但是考虑到目前公司财务压力仍然较大,因此,我们暂不进行业绩预测。

    目前,公司的RNAV是 7.42元/股。截至10月 30日,公司收盘于 7.52元/股。考虑到未来公司业绩存在一定的不确定性,因此我们暂不评级。

    主要分析:

    1.2014年前三季度,受房产结算减少影响,公司营收下滑 54.3%;财务费用支出较高使公司净利润为负:2014年前三季度,公司房产结算减少。报告期内公司实现营业收入 5.90 亿元,同比下滑 54.27%;由于公司负债较高使得财务费用支出较高,这使得报告期内公司实现净利润-3.45亿元。

    2.2014年三季度,为抓住天津自贸区申报的历史机遇,公司在天津东疆保税港区设立两家公司:2014年 9月,公司同意在天津市东疆保税港区设立全资子公司天津松江恒泰房地产开发有限公司,注册资本 3000万元。2014年10月,公司与天物能源资源(香港)发展有限公司共同在天津东疆保税港区设立天津恒泰汇金融资租赁有限公司,该公司注册资本3000万美元,其中公司出资 2250万美元,持股比例为 75%。该公司经营范围为融资租赁,包括向国内外购买租赁财产;

    租赁财产的残值处理及维修;租赁交易咨询和担保等。我们认为,公司合作设立融资租赁公司有利于拓宽融资渠道,降低融资成本;同时创造新的利润增长点。

    3.2014年三季度公司增加土地储备 1个:2014年 9月,公司通过挂牌方式取得位于天津滨海新区东疆港区的一宗土地,编号为津滨东(挂)2014-11号。土地总面积 52481.4平米,总成交价 9730万元,用地性质为商业金融业,容积率小于等于 1.0。

    4.2013年 8月,公司定向增发募集资金投向两商业地产项目合计权益建面 16.81万平。两项目完成后总利润达 4.89亿元,销售净利率和投资收益率分别达 10.71%和 14.24%。募集资金到位后公司的资产负债率和有息负债率有望分别降至78.51%和 67.44%;大股东的持股比例降至 41.89%。根据 2014年 8月 22日,公司第八届董事会第十六次会议决议通过了《关于调整公司非公开发行股票募集资金金额及用途的议案》。公司拟采取非公开发行的方式向特定对象发行股票(公司控股股东滨海控股承诺以现金方式并且与其他认购对象相同的价格认购,认购数量不低于本次非公开发行股份总数的 20%)。本次发行股票价格不低于 3.93 元/股,发行股份数量不超过 43256.99 万股,拟募集资金总额不超过 17 亿元,计划 10亿元用于美湖里商业综合体项目、7亿元用于张贵庄南侧 A地块项目。2014年 9月 23日,公司定增方案正式获得证监会审核通过。我们认为,公司定增获得通过有助于公司减轻债务压力。

    公司主营业务为住宅和商业地产开发,目前正在加强商业地产开发力度。本次公司拿出美湖里商业综合体项目和张贵庄南侧 A 地块项目两个商业地产项目(合计权益项目建面 16.81 万平,合计总投资达 34.37 亿元,预计销售额达 45.68 亿元)进行定向发行 A股募集资金,符合未来公司整体战略发展方向,有利于增强公司的持续盈利能力和抗风险能力。根据公司非公开发行股票预案披露,上述两商业地产项目合计需要投资 34.37 亿元。公司本次定向发行拟募集资金总额17亿元,计划 10亿元用于美湖里商业综合体项目、7亿元用于张贵庄南侧 A地块项目。上述分析可知,预计两项目可获得销售收入合计 45.69 亿元;项目净利润合计达 4.89 亿元,两项目的平均销售净利率和整体投资收益率可以分别达到10.71%和 14.24%。

    根据前述建设周期,假设美湖里商业综合体项目贡献业绩平均分布在 2016-2017 年,张贵庄南侧 A 地块项目贡献业绩平均分布在 2014-2015 年,则上述两项目合计贡献净利润 4.89 亿元,对应发行后的每股 EPS 合计 0.78 元/股;2014-2017年各年 EPS贡献分别为 0.15、0.15、0.24、0.24元/股。

    假设本次公司发行募集资金约 17 亿元,预计发行募集资金完成后,公司的资产负债率将分别降至 80%。此外,公司的实际控制人滨海集团的控股比例将下降至 42.52%。公司债务结构有望得到改善。

    5.2014 年公司计划实现销售额 22 亿元(同比增 29%);未来聚焦城市区开发有利于减轻去化压力。2014 年,公司将加大天津市内六区和滨海新区的投资力度,缩小天津郊县的投资规模,同时逐步收缩外阜地区三四线城市的投资份额。同时,2014年,公司计划投资 31亿元,计划开工面积 28万平,竣工面积 21万平,签约销售面积 19万平,签约销售额22亿元。下半年,公司将积极推进新项目开工和竣工,加大营销力度,力争完成年初制定的主要经营目标。我们认为,公司未来聚焦城市区开发有利于减轻去化压力。

    6.投资建议:定向募集 17 亿元将缓解财务压力,暂不评级。借助大股东干线建设和一级开发实力(有助于公司低成本获得二级开发项目),公司房地产已形成沿干线区域开发中高端大盘模式。除保持天津环郊竞争优势外,公司还通过大股东优势拓展外地项目。未来公司将重视区域和产品类型的均衡发展。目前公司项目储备权益建面 353 万平,可满足未来三年开发。2014 年公司计划销售 22 亿元增长 29%,近期公司定向募集 17 亿元获得通过将缓解公司财务压力,但是考虑到目前公司财务压力仍然较大,因此,我们暂不进行业绩预测。目前,公司的 RNAV是 7.42元/股。截至 10月 30日,公司收盘于 7.52元/股。考虑到未来公司业绩存在一定的不确定性,因此我们暂不评级。

    7.风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。