事项：公司发布2023 年一季报，实现营收12.72 亿元，yoy-14.17%；归母净利润1.29 亿元，yoy+95.09%；扣非归母净利润1519 万元，yoy-75.99%，非经常性损益主要系地产业务出售交易中首批6 个标的公司完成出表确认的投资收益1.17 亿元。扣非归母净利润下降主要系地产本期结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源。子公司福瑞达医药集团Q1 营收6.49 亿元，yoy+19.9%；归母净利润0.44 亿元，yoy+36.3%，业绩增速亮眼。

    化妆品营收4.7 亿元，毛利率+1.3pct。Q1 化妆品/医药/原料营收4.73/1.43/0.76 亿元，yoy+12.68%/+59.21%/-1.30%；毛利率62.86%/56.40%/30.46%，yoy+1.30/+0.94/-4.17pct。化妆品毛利率提升，“4+N”品牌战略下精细化运营，颐莲补水喷雾、瑷尔博士微晶水等大单品带动提升品牌体量，颐莲嘭润面霜、瑷尔博士闪充面霜等销量提升，其中23Q1 颐莲/瑷尔博士营收1.71/2.43 亿元，同比+5.56%/+8.00%，预计抖音渠道贡献主要增量。Q1 上市2 款新化妆品原料、1 款农业级发酵原料。

    部分地产出表拉升净利率。23Q1 毛利率39.39%，yoy-1.66pct；归母净利率10.17%，yoy+5.69pct，主要由部分地产出表确认投资收益贡献；销售/管理/研发费用率25.14%/4.67%/2.35%，yoy+5.14/-0.40pct/+0.84pct。

    地产剥离在即，公司更名明确转型方向。地产第二批2 家公司预计23年10 月底前交割，根据4 月16 日公告，公司全称“鲁商健康产业发展股份有限公司”将变更为“鲁商福瑞达医药股份有限公司”，同时修改经营范围，新增化妆品零售、批发、生产，生物基材料制造、销售、研发，药品生产、批发、进出口、零售等。后续将聚焦大健康，盈利能力改善客可期。

    盈利预测与投资建议：公司坚定聚焦大健康，化妆品品牌力日益提升，原料布局完备，维持23-25 年公司营收预测43.9/52.8/63.0 亿元，归母净利润预测4.2/5.2/6.4 亿元。采用分部估值，预计化妆品23 年归母净利润2.3 亿元，给予46 倍PE，市值108 亿元。预计医药及原料23 年合计净利润0.6 亿元，给予33 倍PE，市值21 亿元。截止4 月27 日，鲁商服务市值2.9 亿元人民币，根据持股比例物业板块对应市值2.1 亿元人民币。合计目标市值131.02 亿元，维持“买入”评级。

    风险提示：消费需求不足，竞争加剧，研发及新品推出进程不及预期。