事件：公司2022 年营收129.51 亿元（+4.8%），归母净利润4546 万元（-87.4%）公司发布年报：2022 年公司实现营收129.51 亿元（+4.8%），归母净利润4546万元（-87.4%），受地产项目计提减值、毛利率下滑、利息费用化等因素综合影响较大。考虑公司剥离地产业务，我们下调2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为3.82（-2.27）/5.03（-3.52）/5.99 亿元，对应EPS 为0.38（-0.22）/0.49（-0.35）/0.59 元，当前股价对应PE 为28.2/21.4/18.0倍。我们认为，公司聚焦大健康转型可期，估值合理，维持“买入”评级。

    　　化妆品业务较快增长，医药、原料相对稳健，地产业务拖累业绩化妆品：营收19.69 亿元（+31.7%），毛利率61.0%（-2.7pct），分销占比、爆品占比及促销力度提升导致毛利率下滑；其中，颐莲营收7.1 亿元（+10.3%）增长稳健，瑷尔博士营收10.6 亿元（+42.3%）实现较快增长并迈入“十亿美妆阵营”。

    　　医药：营收5.11 亿元（-5.4%），受物流及集采政策影响下滑；毛利率53.0%（-4.9pct），毛利率下滑主要系终端产品价格调整及原材料、能源涨价所致。原料：营收2.85 亿元（+0.7%），毛利率34.1%（-1.1pct），受产品结构调整影响盈利能力下滑。整体看，福瑞达医药集团（合并口径）实现营收26.1 亿元（+19.6%）、归母净利率2.04 亿元（+13.5%）。地产：营收97.37 亿元（+0.4%），毛利率14.7%（-2.6pct），本期结算项目主要为毛利率较低的刚需或首期销售房源，此外公司对健康地产项目计提资产减值2.61 亿元，拖累利润。

    　　坚定化妆品“4+N”品牌战略，剥离地产、聚焦大健康业务转型可期化妆品：坚定“4+N”品牌发展战略，专注科技护肤，通过原料优势构筑品牌、技术壁垒。医药：持续拓展线上、线下渠道，扩大功能性食品布局。原料：“商务+研发+市场”团队协作积极巩固透明质酸原料市场地位，布局胶原蛋白原料拓展能力圈。地产：公司已完成第一批次公司股权及债权交割，第二批次交割将于2023 年10 月31 日前完成，交易完成后公司将不再从事房地产开发相关业务。

    　　风险提示：市场竞争加剧、公司新产品推广不及预期、核心人员流失。