核心观点：

    　　事件：公司发布年报，2022 年实现收入129.5 亿元，同比+4.8%；归母净利润0.5 亿元，同比-87.4%；Q4 单季收入44.2 亿元，同比-26.5%。

    　　点评：（1）公司利润下滑主要是由于公司对部分健康地产项目产品计提资产减值2.6 亿元，且本期结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源，以及个别项目规划调整暂时停工利息费用化影响财务费用增加。（2）除地产外，公司其他业务稳步发展，子公司山东福瑞达医药集团（合并口径）2022 年实现收入26.1 亿元，同比+19.6%，归母净利润2.0 亿元，同比+13.5%，归母净利率同比-0.4pp 至7.8%。

    　　分业务看，（1）化妆品业务收入19.7 亿元，同比+31.7%，占总营收比重约15.2%。其中瑷尔博士10.6 亿元，同比+42.3%，颐莲7.1 亿元，同比+10.3%。化妆品业务毛利率同比-2.7pp 至61.0%，主要是由于分销收入占比提升，促销活动力度加大，以及爆款产品销售占比增加。化妆品业务的经营主体“福瑞达生物股份”净利率约10.5%（母公司口径）。（2）医药业务收入5.1 亿元，同比-5.4%，占总营收比重约3.9%，毛利率同比-4.9pp 至53%，主要是由于药品终端产品价格调整以及原材料和能源价格上涨。（3）原料业务收入2.9 亿元，同比+0.7%，毛利率同比-1.1pp 至34.1%。（4）房地产及物业收入97.4 亿元，同比+0.4%，毛利率同比-2.6pp 至14.7%。公司将置出从事房地产开发业务的全部资产及负债，目前已完成首批6 家公司的资产交割。

    　　盈利预测与投资建议：公司坚定转型大健康，医药、化妆品等业务发展空间广阔，预计公司23-25 年实现归母净利润3.3、4.0、4.8 亿元，参考可比公司估值，给予公司23 年40 倍PE，对应合理价值13.10 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示：战略转型不及预期；化妆品行业景气下降；资产重组失败。