22 年收入、归母净利润分别同比+5%、-87%，地产业务拖累利润端下滑公司2022 年实现营业收入129.51 亿元、同比增长4.76%，归母净利润4546 万元、同比下滑87.44%，扣非净利润5850 万元、同比下滑83.75%，EPS 为0.04 元。

    　　22 年利润端同比下滑幅度较大主要系部分健康地产项目产品计提资产减值2.62 亿元；健康地产本期结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源；健康地产个别项目规划调整暂时停工、利息费用化影响财务费用增加。

    　　主营医药和化妆品销售的全资子公司山东福瑞达医药集团22 年实现收入26.10 亿元、同比增19.64%，归母净利润2.04 亿元、同比增13.50%，归母净利率为7.82%、同比降0.44PCT。

    　　化妆品业务表现相对亮眼、收入同比增32%，颐莲和瑷尔博士同比增10%、42%分业务来看，公司房地产及物业、化妆品、生物医药、原料及衍生产品与添加剂业务2022 年收入占比分别为75%、15%、4%、2%，收入分别同比+0.43%、+31.68%、-5.44%、+0.69%，生物医药业务收入下滑主要受物流以及集采政策影响。

    　　化妆品业务表现较为亮眼，22Q1~22Q4 化妆品业务单季度收入分别同比增95.31%/45.65%/12.28%/7.50%，下半年疫情影响下需求相对平淡致收入增速放缓。其中分品牌来看，颐莲和瑷尔博士22 年分别实现收入7.12 亿元、10.58 亿元，收入分别同比增长10.32%、42.25%，二者均以线上渠道为主导，线上收入占比分别为93%、94%；其他品牌合计收入1.98 亿元、同比增88.10%。盈利能力方面，主营化妆品业务的子公司福瑞达生物股份22 年净利率为10.48%、同比下降1.39PCT。

    　　化妆品业务毛利率下降，地产业务影响经营净现金流减少毛利率：2022 年毛利率同比下降1.04PCT 至24.65%。其中房地产及物业、化妆品、生物医药、原料及衍生产品与添加剂业务毛利率分别为14.65%、60.97%、53.00%、34.07%，分别同比下降2.57PCT、2.71PCT、4.86PCT、1.11PCT。其中化妆品业务毛利率下降主要系销售端分销收入占比提升、促销活动力度加大、以及爆款产品销售占比增加。

    　　费用率：2022 年期间费用率同比提升1.69PCT 至16.60%，其中销售、管理、研发、财务费用率分别为10.14%（同比持平）、2.70%（-0.37PCT）、1.03%（+0.07PCT）、2.72%（+1.99PCT）。

    　　现金流：2022 年经营净现金流同比减少85.43%至9.98 亿元，主要系22 年健康地产业务销售回款减少影响所致。

    　　盈利预测、估值与评级：公司房地产开发业务剥离正顺利推进，第一批次占比较大的6 家公司的股权及债权已于23 年3 月3 日完成交割，第二批次将在23 年10 月31 日之前完成菏泽置业和临沂置业的股权及债权交割（两家标的公司21 年合计收入约11 亿元）。我们期待公司地产开发业务如期剥离，聚焦大健康产业、业绩增长提质。23 年随着消费回暖，公司化妆品、医药、原料业务收入有望得到提振，我们看好颐莲和瑷尔博士品牌的差异化定位及成长潜力。考虑消费需求仍存不确定性以及房地产开发业务剥离快于我们预期，我们下调公司23~24 年收入预测、维持原利润预测，对应23~24 年EPS 分别为0.33、0.51 元，新增25 年盈利预测，对应25 年EPS 为0.62 元，23 年、24 年PE 分别为32 倍、21 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：地产业务剥离进度不及预期；化妆品线上增速放缓或竞争加剧；新品推进或销售效果不及预期；行业政策变动。