投资要点

    业绩预告：Q4 单季度亏损同比收窄，地产尚未出表拖累表观净利润全年净利润下滑幅度较大，22Q4 地产开发业务尚未出表，因计提减值损失等致Q4 单季度亏损。1）2022 年：实现归母净利润1810-5429 万元，同比下降85%-95%；实现扣非归母3601-7201 万元，同比下降80%-90%。2）22Q4：归母净利润亏损0.99-1.36 亿元，亏损幅度同比收窄4%-30%；扣非归母亏损0.89-1.25 亿元，亏损幅度同比收窄15%-40%。

    地产开发业务主要受下列因素影响：1）受结算区域及产品结构影响，地产结算毛利下降；2）部分参股地产进入尾盘阶段，经营利润减少致投资收益下降；3）疫情反复及地产下行背景，公司采取降价策略以加快资金回笼。

    估算剥离地产开发后剩余板块保持合理盈利水平。此前公司披露，如剥离房地产开发业务，22 年1-10 月净利润约2.1 亿元。

    展望：拟59.1 亿对价剥离地产开发，聚焦大健康业务坚定转型据公司此前披露的《重大资产出售暨关联交易报告书》，公司当前正实施重大资产出售，拟59.1 亿对价剥离地产开发业务，其中地产公司股权估值16 亿元，债权资产估值43.1 亿元。2021 年公司房地产销售毛利率仅17%，盈利能力远低于化妆品（毛利率64%，下同）、医药（58%）、原料及添加剂（37%）等，未来公司将聚焦高成长性、高附加值的医药健康板块，预计盈利能力将迎来修复。此外受地产业务折价影响，公司估值中枢20-30X 区间震荡，横向对标国产美妆龙头提升空间较大，地产出表后公司价值有望重估。

    美妆动态：底层技术深度赋能，美妆新锐向全能品牌迈进公司依托内部皮肤科博士+山东药科院科研实力，实现核心原料研发→产品生产全链条布局，市场影响力持续提升。1）据福瑞达生物官微，22 年公司申请专利67 件，覆盖皮肤微生态、玻尿酸、胶原蛋白等多个方向，见刊论文创历史新高，技术创新转化率达90%以上。2）双11 期间颐莲全网GMV 超1 亿元，抖音同比+135%；瑷尔博士全渠道同比+77%，已实现十亿品牌战略目标。3）12 月瑷尔博士亮相中国（澳门）高品质消费博览会，向数十个国家及地区商家推介微生态护肤科技，23 年公司也将积极探索品牌国际化路径，贡献新增量。

    盈利预测与估值

    公司卡位高成长高景气的玻尿酸赛道，拟出置地产业务，积极转型大健康产业，化妆品业务扬帆起航，有望迎来估值体系重塑。假设23 年房地产业务顺利剥离，预计22-24 年归母净利润分别为0.4/4.0/5.2 亿元，同比-90%/+1020%/+30%，对应PE 为316/28/22 倍，维持“增持”评级。

    风险提示

    行业竞争加剧；盈利能力波动风险；资产出售不确定性等。