投资要点：

    事件。公司公布2021 年半年报。报告期内，公司实现营业收入74.42 亿元，同比增长57.19%；归母净利润为20.26 亿元，同比下降12.91%。

    2021 年上半年，受地产结算收入增加的影响，公司营收收入增加57.19%；去年同期非经常性收益达14.49 亿元，基数原因，2021 年上半年公司归母净利润减少12.91%。

    根据公司2021 年半年报披露：期内，公司销售收入维持稳定增长。上半年实现合同销售面积69.82 万平方米，同比增加31.30%；合同销售收入160.83亿元，同比上升125.94%，已售未结货值约401.34 亿元，处历史高位。期内新增土地储备18.91 万平方米，新增建筑面积54.89 万平方米。新开工面积44.85 万平方米，同比下降33.19%；新竣工面积51.58 万平方米，同比上升215.34%；结算面积44.26 万平方米和结算收入76.72 亿元；结算均价近1.73 万元/平方米，结算毛利率28.93%。

    报告期内，公司账面资产负债率69.26%，较期初下降2.34 个百分点；预收类款项250.96 亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为61.95%，较期初下降4.57 个百分点；净负债率80.81%，较期初下降16.02%，处于行业低位。

    公司对高科技企业的投资累计已超100 亿元。4 月，趣链科技完成数亿元的新一轮融资，正式迈入独角兽企业行列。7 月，宏华数科于科创板首发上市，目前公司持有其18.75%的股份。8 月，云天励飞上市申请获得科创板上市委员会审议通过。期内，公司推出员工期权激励计划，向激励对象授予 37705万份股票期权，其中首次授予35705 万份，授予人数459 名。

    投资建议：土储充足，科技投资和地产开发双轮驱动，“优于大市”评级。

    公司主营业务为投资和地产开发。科技投资：公司广泛投资于一批拥有领先技术和市场份额的金融服务和金融科技公司，构建双向赋能的金融服务和金融科技生态圈。地产业务：公司深耕长三角二十余年，在环上海圈拥有丰富优质的土地储备。上海内环开发面积约200 万平方米，增值潜力巨大，同时在长三角投入一级土地开发达1000多万平方米。我们预计公司2021年、2022年EPS 分别是0.38 和0.45 元。我们给予公司2021 年7-9 倍的动态PE，对应的合理价值区间为2.66 元-3.42 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司销售业务面临政策调控的风险，以及股权投资风险。