投资要点
3 月9 日,我们对格力地产董事长进行了独家联合调研,纪要如下:
格力地产发展历史早期以房地产为主,主要是抓住了质量品质等要点。格力地产拿了很多奖,这些奖对格力品牌非常有利,包括詹天佑奖。我们在技术创新、工艺控制、节能环保做了很多研究,格力的精工品质获得了市场认可,所以我们销售一直非常好。前年格力地产实施了一些转型,但不是市场什么热我们做什么。一方面是根据公司特点,另一方面是抓住珠海海洋开发的战略。珠海大大小小有146 个海岛,但由于环保要求,海岛一直开发较少。前几年省里提出了蓝色珠海的战略,我们敏锐地把握这个机会,我们做了一些海岛保护、环境保护的项目,获得广东省的高度评价。我们前期以生态环境保护为特点承接了一些海岛开发项目。因为海岛开发,我们了解了不少海洋海岛方面开发的方法及积累了这方面一些经验。珠海有“一带九湾”,其中有六个湾与格力地产有关系。
公司的三大板块:口岸经济、房地产、海洋经济都是提早布局,具有极强竞争力和不可替代性的,我们还做了小型金融和现代服务业。我们成立了小贷公司,采用P2P 的模式。我们现代服务也包括现代农业、酒店运营、与房地产配套的物业、教育产业。我们现在也在探讨一些健康产业、高端养老产业等。
口岸经济产业:
(1)珠港澳大桥人工岛:港珠澳大桥东起香港大屿山西至澳门和珠海的拱北,全长为49.968 公里,其中主体工程"海中桥隧"长达35.578 公里,建成后将超越杭州湾跨海大桥成为世界最长的跨海大桥。其中,人工岛是整个港珠澳大桥的重要组成部分,面积2.08 平方公里,位于珠海拱北湾南侧,填海工程总投资约23 亿元人民币,填海总面积约216 万平方米,护岸长约6000 米,呈长方形。目前这个填海项目已完成。未来这个岛就成为珠澳唇齿相依的海上明珠,也是我是唯一的珠港澳三地交汇处,真正的自由贸易区,有好多创新的东西可做。这个岛是珠海澳门、粤港澳最前沿的地方,能够把内地和香港澳门联系起来。这个岛能够打通广东西岸的交通,与香港机场相连接起来。
(2)珠海口岸地上建设:总建筑面积32.7 万方,顶棚面积14.23 万方,投资53.44 亿元。总体会在通车前完成。
(3)澳门口岸建设:60 万平米左右,计划由我们的人工岛公司代为建设。
这几个项目都是以收取管理费为主,同时人工岛上也有一些配套物业和商业设施,包括停车场等,都是我们投资。综合下来整体总投资200-300 亿元,后续还需要追加100-150 亿元,用于商业设施的开发。
房地产业务:
(1)格力海岸:总建筑面积110 万方,项目拥有1.6 公里海岸线,位于珠海唐家湾。最开始卖2 万左右,现在卖3 万左右。
(2)重庆两江新区总部基地,占地118 万方,建筑用地56 万方,总建面111 万方,投资50 亿元。
(3)上海前滩项目。占地面积2.4 万方,建筑面积5.1 万方。土地总价30.64 亿元。
(4)珠海大学小镇规划研究项目(中欧低碳试验区):建面2556 万方,规划用地500 万方,聘请英国罗杰斯建筑师事务所进行设计。位于珠海北部,唐家湾西南角。我们希望通过开放性的规划把校园公共社区建的更好,促进校园把围墙打开,促进创新式的发展。
(5)淇澳红树林湿地公园:规划占地4.49 平方公里,位于淇澳岛上,预计2016年12 月完成。
海洋经济业务:
游艇经济在我国刚刚起步。在经济发达、水域丰富的国家,人均占有游艇数量很多。西雅图平均 7 个人、2-3 个家庭有1 条船;北欧平均15 个人有1 条船,游艇保有量很大。香港也有7000 个左右游艇。游艇泊位是一种非常稀缺的资源,这个项目是珠海第一个合法的游艇项目。未来最重要的商业机会是国家在推动粤港澳游艇自由行。现在制约游艇经济的主要因素:1)泊位不足,无法刺激消费;2)游艇关税很重,关税在43.5%左右。未来开放自由行后,人们可以在香港澳门买后,经过报关手续,使用自贸区政策,可以在珠海这边自由行。如果这个政策落地,那么我们的泊位资源就非常稀缺。我们预计游艇自由行在今年应该可以落地。
(1)格力海岸游艇会项目:泊位200 多个,岸线长度404 米,投资4.1 亿元,2016年6 月完成港区建设。
(2)香洲区域综合整治工程:水域1.4 平方公里,准备建设700 个泊位,投资规模20 亿元,预计2016 年12 月完工。
(3)美丽海湾建设项目:全场11 公里,投资2.8 亿元,工程总长2.1 公里。项目针对目前珠海情侣路沿岸海域环境保护、开发与管理中存在的主要问题及新的城市发展需求,积极开展沙滩修复、海岸带生态修复和保护等工程,全面提升近岸海域的生态质量及公共服务功能。
(4)洪湾渔港及配套工程。核心占地72 万方,包括41 万方港池,31 万方陆地。
(5)高栏港联岛海底隧道项目:总投资40 亿元。项目包括高栏港荷包作业区/围海造地项目、高栏港海底隧道。
(6)我们还做了一些海岛旅游项目:外伶仃岛开发,占地2.5 万方,建筑面积3.3万方,这个岛与香港隔海相望,地位非常重要;庙湾岛开发,环评手续已经快完成了,庙湾原始居民住房非常漂亮,海是彩色的;竹洲水乡项目,41 平方公里,核心区已经有一些房地产项目。
我们做这些项目就带来我们拿地模式的变化,我们先通过工程或项目切入,后续再获取土地。
首次覆盖格力地产,暂无评级和盈利预测。