事件:

    2015年1月14日,公司公告称,公司接到通知,公司控股股东格力集团于2015年1月12日与珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”)签署《国有产权无偿划转协议书》,格力集团将其持有的公司3亿股无限售流通A股(占公司总股本的51.94%)无偿划转至海投公司。本次无偿划转前,海投公司未持有公司股份,格力集团持有公司3亿股,占总股本的51.94%,为格力地产控股股东。本次无偿划转后,海投公司将直接持有公司3亿股,占公司总股本的51.94%,并成为格力地产的控股股东,珠海市国资委仍为上市公司的实际控制人。本次无偿划转需获得国务院国有资产监督管理委员会审核批准及中国证监会对本收购报告书审核无异议并豁免要约收购义务。

    投资建议:

    正式脱离格力集团,股份划转迈出坚实一步。我们认为,本次股权无偿划转意味着格力地产将从格力集团划转至同一控制人珠海国资委旗下的海投公司。同时,珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司也将划转至海投公司,加上海投公司现在控制的珠海鑫圆投资有限公司,海投公司拥有的控股子公司将上升为3家。这将有利于公司专攻地产主业发展,也有利于珠海国资委对地产板块制定更明确的考核和激励制度,加快格力地产规模发展。同时,考虑到海投公司是珠海市国有资本运营平台,而公司是海投公司旗下唯一的上市公司,公司有望成为珠海市优化资源配置、实现国有资产上市整合的重要通道。上市公司治理结构得到改善。本次资产划拨完成后,上市公司董事长鲁君四也将正式成为上市公司新母公司海投公司董事长。从治理结构上看,以上特点更有利于企业内部管理效率提升。考虑董事长年龄和从业背景,做强做大上市公司符合企业要求和个人发展路径。

    新格局、新姿态,四大业务板块不断升级。我们在此前强调公司绝非简单主题炒作,而是进入基本面实质拐点。剥离集团后国企改革红利将逐步释放。地产、特色海洋、现代服务产业、口岸经济四大产业方向有望进入快速成长期。目前公司按照“立足珠海,重点布局”为发展战略,逐步实现了从本土市场向国内重点市场拓展,从住宅向城市综合体扩张,从房地产开发向相关产业经济延伸的综合发展格局,日益成为行业领先的住宅与城市综合体开发运营者。

    投资建议:受益于广东自贸区和国企改革,地产、海洋、口岸经济和现代服务业四大看点。公司房地产业务集中在珠海,业务范围涵盖商品房开发、海洋经济、口岸经济和现代服务业。目前,公司拥有商品房二级开发项目权益建面243.6万平,主要集中在珠海、重庆和上海地区。公司是广东自贸区投资标的,同时还有国资改革等多种概念。2014-2015年预计公司EPS分别0.79元和0.98元。1月13日公司收盘价20.09元,对应动态市盈率分别为25.50倍和20.50倍。考虑国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业处于积极发展阶段,公司业务多元化有序推进带来更高估值溢价。我们给予公司2015年30倍PE,则可知公司合理估值29.40元,维持“买入”评级。

    主要分析:

    1. 正式脱离格力集团,股份划转迈出坚实一步。2014年12月25日,公司公告称,公司接到通知,公司控股股东格力集团于2015年1月12日与珠海投资控股有限公司(以下简称“海投公司”)签署《国有产权无偿划转协议书》,格力集团将其持有的公司3亿股无限售流通A股(占公司总股本的51.94%)无偿划转至海投公司。本次无偿划转前,海投公司未持有公司股份,格力集团持有公司3亿股,占总股本的51.94%,为格力地产控股股东。本次无偿划转后,海投公司将直接持有公司3亿股,占公司总股本的51.94%,并成为格力地产的控股股东,珠海市国资委仍为上市公司的实际控制人。海投公司成立于2014年3月27日,是一家以产权管理、资本运作及投融资业务为主业的珠海市属大型国有资本运营平台型公司。海投公司将根据珠海市国资委授权对部分珠海市属国有企业行使出资人职责,并按照珠海市国资委要求进行政策性和策略性投资等,目标是以资本性投资为纽带,将珠海市国有资产和资源资本化,促进珠海市属国有企业产权在平台上合理流动,实现国有资产监督由管资产到管资本的本质性转变。

    截至目前,海投公司持有珠海鑫圆投资有限公司100%股权。除上述全资子公司及本次权益变动涉及到的股权划转之外,格力集团拟将其持有的珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司100%股权无偿划转至海投公司。珠海格力港珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司主要从事港珠澳大桥珠海口岸及其交通枢纽设施、市政基础设施、配套项目的建设投资及投资管理业务。

    我们认为,本次股权无偿划转意味着格力地产将从格力集团划转至同一控制人珠海国资委旗下的海投公司。同时,珠澳大桥珠海口岸建设管理有限公司也将划转至海投公司,加上海投公司现在控制的珠海鑫圆投资有限公司,海投公司拥有的控股子公司将上升为3家。这将有利于公司专攻地产主业发展,也有利于珠海国资委对地产板块制定更明确的考核和激励制度,加快格力地产规模发展。同时,考虑到海投公司是珠海市国有资本运营平台,而公司是海投公司旗下唯一的上市公司,公司有望成为珠海市优化资源配置、实现国有资产上市整合的重要通道。

    2. 上市公司治理结构得到改善。本次资产划拨完成后,上市公司董事长鲁君四也将正式成为上市公司新母公司海投公司董事长。从治理结构上看,以上特点更有利于企业内部管理效率提升。考虑董事长年龄和从业背景,做强做大上市公司符合企业要求和个人发展路径。

    3. 新格局、新姿态,四大业务板块不断升级

    我们在此前强调公司绝非简单主题炒作,而是进入基本面实质拐点。剥离集团后国企改革红利将逐步释放。地产、特色海洋、现代服务产业、口岸经济四大产业方向有望进入快速成长期。本次挺近上海属公司龙头战略第一步。大跨步发展已经开始,房地产方面,公司先后打造了格力广场、格力海岸、重庆两江新区总部基地等多个品牌项目。2014年末公司勇夺上海前滩地块,战略布局正式挺进一线。海洋经济方面,随着洪湾渔港、香洲码头、人工岛口岸等重点工程建设运营,以及万山、庙湾、外伶仃等岛屿的开发建设,公司将逐步承担游艇产业开发、港口泊位配套业务,还将涉及休闲旅游项目、海洋科技开发、海产品生产加工、物流配送和幸福村居建设等。口岸经济方面,受珠海市政府委托,公司承担了港珠澳大桥珠澳口岸人工岛基础建设和口岸中心商业区、配套商业区的综合建设项目。届时,未来公司承担的项目将在创新合作模式、探索社会管理等方面先行先试。

    目前公司按照“立足珠海,重点布局”为发展战略,逐步实现了从本土市场向国内重点市场拓展,从住宅向城市综合体扩张,从房地产开发向相关产业经济延伸的综合发展格局,日益成为行业领先的住宅与城市综合体开发运营者。

    4. 投资建议:受益于广东自贸区和国企改革,地产、海洋、口岸经济和现代服务业四大看点。公司房地产业务集中在珠海,业务范围涵盖商品房开发、海洋经济、口岸经济和现代服务业。目前,公司拥有商品房二级开发项目权益建面243.6万平,主要集中在珠海、重庆和上海地区。公司是广东自贸区投资标的,同时还有国资改革等多种概念。2014-2015年预计公司EPS分别0.79元和0.98元。1月13日公司收盘价20.09元,对应动态市盈率分别为25.50倍和20.50倍。考虑国企改革为公司基本面带来实质改变,且海洋、口岸经济和现代服务业处于积极发展阶段,公司业务多元化有序推进带来更高估值溢价。我们给予公司2015年30倍PE,则可知公司合理估值29.40元,维持“买入”评级。

    5. 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。