投资收益和坏账准备影响净利增长。报告期内公司毛利率有较大幅度提高，达 48.13%，比 2009 年提高 10.35个百分点；营业税金及附加占营业收入比重为 13.32%，比 2009 年提高 1.5 个百分点，主要是土地增值税征收数额增加；三大费用占营业收入比重合计 10.54%，较 2009 年略有降低，主要是财务费用下降；报告期内公司实现投资净收益降幅较大，主要是 2009 年公司出售格力电器股票获得 2.8亿元的投资收益，导致基期同比较高所致，如果扣除 2009 年的非经常性损益再进行比较，2010 年归属上市公司股东净利润的增长率为 2789.4%；报告期内资产减值损失增长 63.64%，主要是增加了与海星集团往来款的坏账准备计提。目前与海星集团的坏账比例已计提至 77%左右，未来继续大规模提取坏账准备的可能性不大。

    公司项目储备丰富。公司目前主要的可售项目有 8 个，具体包括格力广场一期 A/B/C 区、格力广场二期、拱北夏湾 C区、香香樟美筑、洪湾项目和格力海岸。除了格力海岸是公司 2009 年底通过招标方式取得的项目外，其他项目均是 2008 年通过资产置换注入公司取得，可以认为公司这部分土地储备成本较低。目前这 8 个项目总建筑面积为 218万平方米（均为 100%权益），相对于公司目前的开发速度来说，足够公司开发 5 年。

    财务状况实质好于形式。公司期末资产负债率为 81.47%，真实资产负债率为 67.62%，处于较高水平。但公司负债中包含 32.48 亿元的其他应付款，占公司负债总额的 41.4%，主要是公司向格力集团的借款，可以认为这部分借款的还款条件比较宽松，对公司的实际运营不会构成太大压力。

    盈利预测：我们认为，公司 2011年、2012年和 2013 年营业收入分别为 13.8亿元、 17.94 亿元和 23.32 亿元；归属上市公司股东净利润分别为 2.52亿元、3.28亿元和 4.27亿元；对应每股收益分别为 0.44 元、0.57元和 0.74元。

    投资建议：公司是深耕珠海市的区域型开发商，在珠海有较大的品牌影响力和土地储备优势。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年）》，明确了珠海作为珠江口西岸核心城市的战略定位，珠海将成为与港澳地区对接的重要窗口。在国家规划的推动下，港珠澳大桥、、广珠铁路、广珠城轨、高栏港高速、机场高速等基础设施在上述两大规划的推动下进程明显加快，这将较大的拓展珠海未来的发展空间。公司目前多数土地储备成本较低，盈利能力可观，未来随着珠海经济能力提升，公司业绩释放速度有望加快。首次关注给予公司“谨慎推荐”评级。