公司1-3Q22 收入/净利润达128.3/41.9 亿元，同比+27.2%/+10.9%，其中服装/地产/投资业务利润分别为5.7/23.1/13.2 亿元，同比-23.2%/+30.4%/+3.7%。

    服装业务短期仍受到新品牌渠道调整影响，但主品牌YOUNGOR 表现稳健（单Q3 收入同增3%）。展望未来，公司品牌调整有望逐步收获成效，我们看好公司长期发展潜力，维持“买入”评级。

    2022Q3 受地产收入确认节奏影响业绩同比下滑，1-3Q22 利润同比增长达11%。

    1）收入及利润：1-3Q22 收入为128.3 亿元/+27.7%，归母净利润为41.9 亿元/+11.0%，扣非净利润为40.2 亿元/+22.5%。公司3Q 单季度收入达32.8 亿元/-47.08%，归母净利润10.6 亿元/-50.4%，扣非净利润为10.4 亿元/-48.6%，单季度业绩大幅下滑主要系去年地产业务集中Q3 交付，而今年集中在上半年交付，从而出现收入确认节奏差异。2）成本及费用：公司1-3Q22 毛利率为52.7%/-8.0pcts，3Q22 毛利率为41.9%/-15.8pcts。销售/管理/研发费用率为14.1%/5.7%/0.7%，同比-5.0/-0.9/-0.1pcts。1-3Q22 投资收益达24.4 亿元/+13.6%。3）现金：1-3Q22 经营性现金流净流出30.0 亿元（去年同期净流入29.9 亿元），截至3Q22，账面现金为103.7 亿元，交易性金融资产为6.2 亿元。

    服装业务：单季度同比有所回暖，新品牌调整仍在进行中。公司1-3Q22 时尚板块实现收入45.1 亿元/-3.0%（其中品牌服装业务收入为37.4 亿元/-3.2%），归母净利润5.65 亿元/-23.2%，毛利率达72.7%/-0.5pct。其中，单Q3 服装业务收入为9.45 亿元/+3.2%，毛利率为68.1%/-4.3pcts，我们认为主要系新品牌加大折扣清理库存所致。分品牌看，主品牌收入和盈利能力相对保持稳健，1-3Q22YOUNGOR 实现收入34.3 亿元/+2.7%，毛利率73.7%/-0.3pct；其余子品牌由于渠道调整，收入和毛利率均有不同程度下滑。MAYOR 实现收入1.7 亿元/-47.3%，毛利率73.6%/-0.5pct；Hart Marx 实现收入0.6 亿元/-71.9%，毛利率47.1%/-20.5pcts；HANP 实现收入0.7 亿元/-19.5%，毛利率47.9%/-9.0pcts。

    分渠道看，电商延续高速增长，1-3Q22 实现收入4.1 亿元/+21.2%，特许网点亦有增长，实现收入1.3 亿元/+7.3%。其余渠道收入均有一定下滑，自营网点收入8.5 亿元/-14.4%；购物中心收入4.6 亿元/-6.8%；商城网点收入12.3 亿元/-8.2%；奥莱网点收入2.3 亿元/-1.5%；团购业务收入3.5 亿元/-5.0%；分销收入0.9 亿元/-16.2%；同时，公司新增体验馆渠道，1-3Q22 实现收入0.04 亿元。

    其他业务：地产项目交付顺利，投资业务平稳运行。1）地产业务：公司1-3Q22地产业务共实现83.3 亿元/+55.1%，归母净利润达23.1 亿元/+30.4%。1-3Q 累计完成预售面积17.25 万平方米/-36.6%，实现预售金额39 亿元/-33.7%，新开工项目3 个（上海临港星海云境、宁波江上云境、珠海金湾项目二期地块），新开工面积 30.58 万平方米，竣工项目2 个（宁波新湖景花苑、香湖丹堤花园），竣工面积18.82 万平方米，期末在建项目14 个，在建面积154.26 万平方米。

    2）投资业务：1-3Q22 实现净利润13.2 亿元/+3.7%，运行稳健。

    风险因素：局部疫情反复影响公司线下门店销售及地产业务销售和施工；公司品牌老化及品牌调整升级不及预期；已投项目经营波动导致公司投资收益波动等风险。

    投资建议：维持公司2022-2024 年EPS 预测1.04/1.16/1.30 元。根据分部估值法，服装业务参考行业可比估值（比音勒芬、七匹狼平均15.5 倍PE，wind 一致预期），给予公司服装业务2022 年15 倍PE，对应目标市值134 亿元。地产业务给予0.9 倍PB（参考万科A、保利发展、新城控股、金地集团、滨江集团、荣安地产、绿城中国平均0.92 倍PB，wind 一致预期），对应目标市值68亿元，投资业务参考分项目估值法和PB 估值法（1 倍PB），维持目标市值171~268 亿元，并再给予公司集团化折价10%，综合2022 年目标市值338~423亿元，对应目标价7.3~9.2 元。维持“买入”评级。