投资要点：

    2024H1 业绩同比-38%、低于预期，报告期末预收账款-20%。公司发布2024 年中报，2024H1 公司实现营收3,190.1 亿元，同比-16.8%；归母净利润12.0 亿元，同比-37.7%；每股收益0.33 元，同比-41.1%。公司营收有所下滑，分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.8%、+55.6%；归母净利润同比减少7.25 亿元，按分部看，1）供应链运营业务分部归母净利润14.21 亿元，同比减少2.52 亿元；2）房地产业务分部归母净利润1.55 亿元，同比减少0.95 亿元，其中建发房产贡献3.46 亿元、联发集团贡献-2.85亿元；3）家居商场运营业务分部归母净利润-3.77 亿元，主要是由于美凯龙商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户的稳商留商优惠增加等因素、同时投资性房地产公允价值变动损失增加。24H1 公司综合毛利率4.8%，同比+2.0pct；期间费率2.8%，同比+1.1pct；归母净利率0.4%，同比-0.1pct。此外，公司税金及附加12.5 亿元，同比+103.9%；投资收益3.8 亿元，同比-28.0%；资产及信用减值损失24.1 亿元，同比+209%，减少归母净利润13.0 亿元。至24H1 末，预收账款（含合同负债）2,451 亿元，同比-20%。

    房地产：结算利润率触底、销售排名持续提升。公司公告，24H1 公司地产分部营收512亿元，同比+55.6%；净利润16.0 亿元，同比-1.9%；归母净利润1.5 亿元，同比-38.0%；地产分部毛利率13.1%，同比-1.9pct；净利率3.1%，同比-1.8pct。24H1 公司实现销售金额742.7 亿元，同比-40.3%，回款比例97%；其中子公司建发房产销售金额660 亿元，同比-29.9%。公司在一二线城市全口径销售金额占比近80%，全口径销售额超20 亿元的城市数量达到9 个。24H1 建发房产销售额全国排行第7 名，同比提升2 名，实现逆境中的弯道超车。投资方面，24H1 拿地金额388 亿元，同比-46%，拿地/销售金额比52%；全口径拿地货值686 亿元，其中一二线城市拿地金额占比达98%，重点在上海、厦门、杭州、武汉等地获取多个优质项目。截至24H1 末，公司土储规模2,086 万方，对应货值3,331 亿元，同比分别-7%、-6%。公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%，较23 年末提高3.3pct。

    供应链：24H1 营收同比-25%、业绩同比-15%。公司公告，24H1 供应链分部营收2,636亿元，同比-24.8%，净利润14.1 亿元，同比-11.0%；归母净利润14.2 亿元，同比-15.1%。

    供应链分部毛利率2.3%，净利率0.5%，同比分别+0.6pct、+0.1pct。在国际业务方面，上半年，公司进出口和国际业务额达到186.6 亿美元，占供应链运营业务比重约40%。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。

    投资分析意见：业绩有所下降，销售排名稳定增长，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；考虑到地产分部联发集团及家具商场美凯龙仍有亏损压力，我们下调24-26 年归母净利润预测为38.3、40.7、42.5 亿元（原值50.3、59.9、70.3 亿元），对应24/25PE 仅为5.6X/5.3X，当前估值仍明显低于可比公司估值，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。