24Q1 营业收入同比-22%、业绩同比-24%，低于市场预期。公司发布2024 年一季报，24Q1 公司实现营收1,313.4 亿元，同比-21.6%（调整后）；归母净利润6.0 亿元，同比-23.9%（调整后）；扣非后归母净利润2.8 亿元，同比-15.8%（调整后）；每股收益0.17元，同比-26.1%。24Q1 剔除美凯龙经营损益之后，公司归母净利润7.15 亿元，同比-9.9%。

    　　公司营收有所下滑，源于供应链业务收入有所下滑，而地产结算相对稳定；分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.1%、+13.3%；归母净利润同比-23.9%，其中供应链、房地产、家居商场运营分部分别为7.7、-0.6、-1.1 亿元；地产分部业绩亏损源于毛利率持续下滑，家居商场运营分部源于商场出租率下滑、同时投资性房地产公允价值损失增加。24Q1 公司综合毛利率3.9%，同比+1.5pct；期间费率3.1%，同比+1.5pct；净利率0.3%，同比-0.2pct。此外，公司投资收益2.4 亿元，同比+33.3%；公允价值变动收益-3.5 亿元，同比-257.6%。至24Q1 末，合同负债2,557 亿元，同比-8%；合同负债规模可观，公司有望进入结算高峰期。

    　　房地产：24Q1 销售额395 亿元、同比-34%，行业排名第6，排名持续提升。公司公告，24Q1 地产分部营收65.9 亿元，同比+13.3%；净利润-0.15 亿元，同比-115.75%；归母净利润-0.58 亿元，去年同期亏损；地产分部毛利率14.6%，同比-1.9pct；净利率-0.2%，同比-1.9pct。根据克而瑞数据，24Q1 建发房产销售金额315 亿元，同比-31%，加上联发后总销售金额395 亿元，同比-34%；在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。24Q1 建发股份销售额全国排行第6 名，同比提升1 名，实现逆境中的弯道超车。至2023 年末，公司土储规模2,309 万平，对应货值3,330 亿元，仍有补土储诉求。

    　　供应链：24Q1 营收同比-24%、业绩同比-9%、业绩相对平稳。公司公告，24Q1 公司供应链分部营收1,226.4 亿元，同比-24.1%，净利润7.9 亿元，同比+1.3%；归母净利润7.7亿元，同比-8.7%。24Q1 公司供应链分部毛利率2.4%，净利率0.6%，同比分别+0.5%、+0.2%。公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局。在国际方面，公司23 年实现进出口和国际贸易总额438 亿美元，同比+8%。在国内方面，公司深耕国内华东、华南市场，积极开拓中西部区域。2023 年，公司向中西部供应商采购、对中西部客户销售的经营规模均超过 2,000 亿元，同比增长约 8%。

    　　投资分析意见：业绩低于预期，销售跑赢行业，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企，主营供应链运营及房地产两大业务，经营表现积极，分红可观；地产分部联发集团及家具商场美凯龙亏损将逐渐修复，供应链业务国内外双循环、业绩稳步增长。我们维持24-26 年归母净利润预测为50.3、59.9、70.3 亿元，对应24/25PE 仅为6.2X/5.2X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产行业销售超预期下滑，公司收到厦门证监局警示函，公司相关人员收到监管谈话措施决定。