收入增长扣非后盈利下降，供应链与开发业务持续扩张，维持“买入”评级建发股份发布2023 年业绩预告，公司预计2023 年度实现归母净利润为118-142亿元，同比增长约88%到126%；预计实现扣非归母净利润21-28 亿元，同比下降约24%到43%。公司供应链业务保持稳健，开发业务持续扩张，重组收益提升业绩，我们上调盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为135.5、87.1、98.3 亿元（原值为76.2、86.8、98.2 亿元），EPS 分别为4.51、2.90、3.27元，当前股价对应PE 估值分别为2.1、3.2、2.8 倍，维持“买入”评级。

    　　重组收益助力归母净利润高增，联发集团结转项目拖累扣非业绩公司归母净利润预计高增主要由于2023 年第三季度将美凯龙纳入公司合并报表，确认重组收益所致。2023 年，公司及控股子公司联发集团以现金方式收购美凯龙29.95%的股份，交易对价（即合并成本）为62.86 亿元，产生重组收益95.87 亿元。公司扣非归母净利润同比下降主要源于受销售市场影响，子公司联发集团开发结转项目净利润大幅下降，同时结合市场情况，对部分项目计提跌价准备所致；同时美凯龙在地产后周期消费复苏放缓、布局调整租金减免的影响下，租金及管理费收入阶段性下滑，2023 年度预计归母净利润-23.8 至-19.8 亿元。

    　　供应链运营业务盈利下滑，经营货量稳步增长受宏观经济形势影响，部分大宗商品价格短期内剧烈波动，公司2023H1 供应链运营业务实现收入3505.1 亿元，实现归母净利润16.7 亿元，分别同比增长3.2%和下降20.7%。公司上半年经营的主要大宗商品的经营货量约9700 万吨，同比增速约11%，其中钢材、农产品和纸浆纸张经营货量分别增长约22%、7%和19%；在消费品行业的供应链运营业务实现营业收入276.4 亿元，同比增速35.5%。

    　　建发房产销售数据保持增长，土地储备充足

    　　建发国际集团2023 年实现权益销售金额和面积分别为1379.6 亿元和666.4 万方，同比分别增长13.5%和9.3%。根据克尔瑞数据，建发房产和联发集团2023 年实现销售金额分别为1890.6 和564.9 亿元，分别排名全口径销售榜单的第8 和第26 位。截至2023 年上半年末，公司土地储备2347 万方，对应货值为3548 亿元。

    　　风险提示：大宗商品经营不及预期、房地产行业恢复不及预期。