核心观点：

    　　中期业绩有所下行。公司发布中报，23 年上半年公司实现营收3834亿元，同比增长5%，其中Q2 增速+0%；实现归母净利润19 亿元，同比下降29.6%，其中Q2 增速-34%；实现扣非归母净利润12 亿元，同比下降45%，其中Q2 增速-28%。

    　　供应链及地产业务在中期表现走弱。根据公司中报，上半年供应链业务营收3505 亿元，同比+3%，其中Q1、Q2 营收1616 亿元、1889亿元，同比为+13%、-4%。上半年供应链业务归母净利润17 亿元，同比-20%，其中Q1、Q2 为8.5 亿元、8.3 亿元，同比为-8%、-29%，Q2 归母净利润环比Q1 略降3%。上半年地产业务营收329 亿元，同比+26%，其中Q1、Q2 为58 亿元、271 亿元，同比为-24%、+46%；二季度地产结转量增加。上半年地产归母净利润2.5 亿元，同比-60%。

    　　其中Q1、Q2 为-0.5 亿元、3.0 亿元，同比为-149%、-42%。

    　　上半年销投强劲。根据公司中报，上半年建发股份实现销售金额1244亿元，同比增长51%，其中建发房产销售金额942 亿元，同比+40%，联发集团销售金额302 亿元，同比+103%，两个地产平台上半年销售表现强劲。拿地端表现看，上半年建发股份全口径拿地金额721 亿元，拿地金额力度58%，其中建发房产拿地金额684 亿元，拿地金额力度73%，联发集团拿地金额37 亿元，拿地金额力度12%。

    　　盈利预测与投资建议。公司整体经营稳健，投资意愿强。股息率的角度看，22 年每股分派0.8 元/股，以23 年9 月14 日收盘价计算股息率7.6%。暂未考虑美凯龙并表及配股影响，预计23-24 年公司归母净利润58/66 亿元，增速-7.3%/+12.6%；每股合理价值17.69 元/股(23 年估值按照供应链业务1XPB、地产业务7XPE 算)，维持“买入”评级。

    　　风险提示。供应链业务风险，销售不及预期或政策调控，海外风险。