事件：公司发布2023 年中报。公司2023 年上半年实现营业收入约3834 亿元，同比上涨4.8%（调整后）；实现归母净利润19.2 亿元，同比下降29.6%（调整后）；实现扣非归母净利润11.6 亿元，同比下降44.8%（调整后）。2023年第二季度营业收入约2160 亿元，同比增加0.36%，环比增加29.0%；归母净利润约11.3 亿元，同比下降33.8%，环比增加41.6%；扣非归母净利润约8.3亿元，同比下降27.9%，环比增加146%。

    　　宏观经济下行，供应链业务盈利同比下降。公司23 年上半年供应链业务实现营业收入3505 亿元，同比增加3.2%，营收规模再创新高，在大宗商品价格下行周期实现了市场占有率逐步提升的目标。23 年上半年公司经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营货量超0.97 亿吨，同比增速超11%。23 年上半年公司供应链业务毛利率约1.66%，同比下降0.24pct；实现归母净利润约16.7 亿元，同比下降20.7%。主要原因是受到宏观经济形势影响，部分大宗商品价格短期内剧烈波动，汽车行业疲软，公司部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降；此外，上年同期收购建发新胜控制权产生并购收益，贡献归母净利润约1.15 亿元，今年无此事项。

    　　宏观调控政策叠加土地成本影响，房地产业盈利同比下降。2023 年上半年子公司建发房产/联发集团共实现销售金额合计1244 亿元，同比增长51.1%，实现权益销售金额874 亿元，同比增长47.5%。2023 年上半年公司房地产业务实现营业收入329 亿元，同比增长25.8%；2023 年上半年公司房地产业务毛利率约15.0%，同比减少0.70pct，实现归母净利润2.5 亿元，同比下降59.8%，主要是由于受宏观调控政策和土地成本影响，交房结转收入的部分项目毛利率有所下滑；此外，联发集团上年同期处置股票取得收益约0.79 亿元，今年无此事项。

    　　2023 年上半年，公司以多元化方式获取优质土地52 宗，全口径拿地金额合计约721.39 亿元，其中一二线城市拿地金额占比超87%。

    　　拟配股补充流动资金及偿还银行借款，提升公司的市场竞争力和抗风险能力。

    　　公司公告拟向原股东配售股份，配股比例为10 配3.5，募集资金不超过77.87亿，拟用于公司供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。若配股完成，有助于全面提升公司的市场竞争力和抗风险能力。

    　　投资建议：宏观经济下行叠加房地产政策等影响，公司短期盈利承压。由于以上因素的负面影响，暂不考虑红星美凯龙并表以及配股的影响，我们下调公司23-25 年净利润预测12%/14%/16%分别至64.5 亿元、70.9 亿元、80.6 亿元；基于未来宏观经济复苏以及房地产政策优化，维持公司“增持”评级。

    　　风险提示：商品价格波动风险，如商品价格短期大幅下跌，导致客户违约；经营风险，如合作方违约、货物损失等；资金风险，如评级下降导致的资金成本上升等；地产景气度下滑，房地产业务收入及利润率下滑。