核心观点

    受房地产结算节奏和非经营性因素影响一季度业绩下滑。公司2023 年一季度实现营收1675 亿元，同比增长11.2%，实现归母净利润8 亿元，同比下降22.7%，增收不增利由于：1）2023 年一季度竣工交付房地产数量较少导致收入利润下降；2）联发集团上年同期取得股票处置收益0.79 亿元，本期无此事项；3）上年同期收购建发新胜控制权并产生并购收益，本期无此事项。一季度，公司销售拿地持续表现优异，同时拟通过配股募集资金，供应量运营业务优势有望进一步增强。

    事件

    公司发布2023 年一季报，实现营收1675 亿元，同比增长11.2%，实现归母净利润8 亿元，同比下降22.7%。

    简评

    受房地产结算节奏和非经营性因素影响一季度业绩下滑。公司2023 年一季度实现营收1675 亿元，同比增长11.2%，实现归母净利润8 亿元，同比下降22.7%，增收不增利主要是由于：1）2023年一季度竣工交付房地产数量较少导致收入利润均下降；2）联发集团上年同期取得股票处置收益0.79 亿元，本期无此事项；3）上年同期收购建发新胜控制权并产生并购收益，贡献归母净利润1.15 亿元，本期无此事项。值得注意的是，一季度公司房地产业务毛利率16.5%，较上年同期提高2.3 个百分点，已逐步企稳回升，但是受供应链业务毛利率下滑影响，公司综合毛利率较上年同期下滑0.57 个百分点至2.4%。

    销售拿地表现优异。公司一季度实现销售金额593 亿元，同比增长61.8%，已经位列行业第7 名，较上年同期提高2 名。根据克而瑞统计，公司一季度于宁波、苏州、杭州等城市获取9 个项目，总建面105 万方，总地价88 亿元，公司于4 月份再度发力，于上海、无锡、成都等城市获取8 个项目，总建面80 万方，总地价126 亿元。公司销售拿地持续表现优异。

    拟配股募集资金，增强供应链运营业务竞争优势。公司拟按照每10 股不超过3.5 股的比例向全体A 股股东配售股份，配售数量不超过10.5 亿股，募集资金不超过85 亿元，用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。供应链运营业务属于资本密集型业务，过去长期通过债务融资解决资金需求，一方面导致资产负 债率长期处于高位，另一方面也制约了公司供应链运营业务的发展速度和进一步融资能力。本次通过配股募集资金，可以优化公司的资本结构，并增强供应链运营业务的市场竞争力和抗风险能力。

    维持买入评级和目标价不变。我们预测2023~2025 年公司EPS 分别为2.24/2.58/3.05 元。我们认为公司两大业务成长型地产和头部供应链运营双轮驱动其未来高速增长，具备较大成长空间，维持买入评级和目标价19.75 元不变。

    风险提示：1）公司供应链运营业务商业模式为根据商品成交额并按照一定比例收取固定的费用，2022 年以来大宗商品价格下滑，公司收入规模和盈利能力都有可能受到冲击，公司积极拓展供应链业务品类和区域，但新品类和新区域都需要培育的过程，且过程中面临风险。此外，海外业务是公司供应链业务的重要组成，当前海外主要经济体面临衰退，俄乌战争也带来地缘政治风险，都有可能对公司业务造成影响。2）公司房地产业务板块由建发房产和联发集团两个主体运营，联发集团在三四线城市有较多存货，或对公司销售造成拖累，此外，当前房地产销售拐点为现，尽管建发房产布局于核心城市的核心区域，在过去取得了优异的的销售成绩，但这并不能代表未来。3）公司拟通过配股募集资金，短期内或摊薄每股收益。