业绩微增，维持“绿档”。22 年实现营收8328 亿元，同比+17.65%，实现归母净利润62.8 亿元，同比增长2.30%；扣非归母净利润37.1 亿元，同比下降13.97%。期内公司提升派息率，巩固企业价值；22 年拟派息24.0 亿元，较21 年派息规模增加33%，派息率41.64%，较21年提升13.47pct。期末公司扣预资产负债率62.2%，净负债率28.2%，现金短债比1.8，维持三条线绿档标准。

    供应链业务整体表现超预期。其一，供应链业务22 年营收6963 亿元，同比增长13.86%，供应链归母净利润40 亿元，同比增长24.68%，实现了业绩双位数的增长；其二，拆分季度表现看，供应链业务营收增速高点为Q1，Q2 开始收入增速逐季走弱，但供应链归母净利润的季度表现强于营收表现，在Q4 营收略微持平的基础上实现了归母净利润25.72%的增长。

    地产业务结转放量，但大额减值拖累业绩表现。22 年地产业务实现收入1365 亿元，同比增长41.73%，其中四季度结转收入996 亿元，超过21 年全年的963 亿元。22 年地产业务归母净利润23 亿元，同比下降21.23%，其中一级开发归母净利润2.1 亿元，较21 年减少近2.2亿元；二级开发归母净利润20.6 亿元，较21 年减少3.9 亿元，减少幅度为16%；期内公司计提存货跌价准备48 亿元，是地产业务净利润表现不及预期的主要因素；其中建发房产计提存货跌价准备38 亿元，联发集团计提存货跌价准备10 亿元；若还原减值影响，还原后二级业绩43.3 亿元。

    盈利预测与投资建议。公司整体经营稳健，投资意愿强，投资策略更为聚焦。暂未考虑美凯龙并表情况，预计23-24 年公司归母净利润分别为65.6 亿元/74.60 亿元，对应增速分别为+4.4%/+13.7%；维持每股合理价值18.12 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。供应链业务风险，销售不及预期或政策调控，海外风险。