营业收入持续增长 ，受房地产行业下行影响，毛利率有所承压。2022年建发股份实现营业收入8328 亿元，同比+17.7%；实现归母净利润62.8亿元，同比+2.3%。具体到两大核心业务：供应链业务实现营业收入6963.2亿元，同比+13.9%，实现归母净利润40.1 亿元，同比+23.1%；房地产业务实现营业收入1364.9 亿元，同比+41.7%，实现归母净利润22.7 亿元，同比- 21.2%。房地产业务利润下滑主要源于2022 年行业整体下行，房地产业务毛利率下滑至14.64%，较上年降低2.12pct；同时公司计提资产减值损失51.8 亿元，较去年增加37.6 亿元。

    房地产销售优于同业平均，已售未结资源充足。2022 年公司地产业务实现全口径合同销售金额2097 亿元，同比-3.6%；其中子公司建发房产实现全口径合同销售金额1781.99 亿元，同比+1.60%，实现逆势增长，克而瑞行业排名升至TOP10，较上年提升11 名。报告期内公司持续增储，通过多元化手段拿地62 宗，全口径拿地金额约1030.25 亿元，其中一二线城市土地权益货值占比约七成。截止报告期末合同负债2274.58 亿，覆盖2022 年房地产营业收入1.67 倍，未来营收确定性较强。

    供应链业务增长迅猛，积极融入国内国际双循环布局。保持2022 年建发股份供应链业务经营的主要大宗商品的经营货量约2 亿吨，同比增加近10%，其中钢材经营货量同比增长超17%，农产品经营货量同比增长超9%，纸浆纸张货量同比增长超17%。报告期内公司进出口和国际业务总额超404 亿美元，同比约+9%，占供应链运营业务的比重达40.42%，其中出口业务同比增长超62%，并积极拓展中西部地区及“一带一路”国家，新设多家平台公司，融入双循环国际化布局。

    积极派息回报股东，房地产业务融资成本下降。公司拟向全体股东每10股派发现金红利8 元，分红率达38%，股息率约6.6%。本年度房地产子公司平均融资成本为4-4.3%，低于2021 年的4.5-5%。

    投资建议：公司过去积极拓展将带来未来两年业绩释放，预计2023-25 年EPS 分别为2.61/3.17/3.66 元，增速分别为24.7%/21.6%/15.6%，对应当前股价4.63/3.81/3.3 倍PE，维持买入评级。

    风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。